В соответствии с МСО №1 рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
При определении рыночной стоимости учитывается наиболее эффективное использование объекта оценки.
Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.
На практике анализ оптимального использования объекта выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
– быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
– быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны попадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
– быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
– быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Если рассматривать последний из указанных критериев в качестве основополагающего, можно отметить следующее.
1. Рыночные данные свидетельствуют о том, что доходность объектов коммерческого назначения (торговых площадей) в настоящее время является максимальной по сравнению с прочими типами недвижимости и колеблется в диапазоне 18-20%, однако учитывая
- местоположение оцениваемых объектов (в зоне с преобладающей промышленной застройкой, на удалении от активных транспортных магистралей и пассажиропотоков);
- технологические и конструктивные особенности оцениваемых зданий, а также избыточность существующих объектов инженерной инфраструктуры для организации на этих площадях торгового комплекса;
- существующие юридические ограничения относительно изменения целевого назначения оцениваемой земельной собственности, установленного как «земли промышленности»,
можно сделать вывод о том, что в данном случае использование оцениваемых объектов недвижимости для организации торгового комплекса не соответствует критериям законодательной допустимости и экономической целесообразности.
2. Рыночные показатели доходности недвижимости производственно-складского назначения, составляющие 8-11% годовых (с ежегодной тенденцией к понижению), сопоставимы с текущей доходностью производственной деятельности предприятия.
Учитывая достаточно стабильную и растущую эффективность функционирования действующего производственного комплекса предприятия (см. Раздел 3.1. данного Отчета), логично предположить, что достижение таких результатов базируется на рациональном и эффективном использовании составляющих его активов. Поскольку оцениваемые объекты недвижимости, относящиеся к операционным активам, составляют основу производственного комплекса предприятия и используются по своему прямому функциональному назначению – в качестве производственных, складских и административных площадей, Эксперт считает возможным утверждать, что наиболее эффективным их применением является использование в соответствии с их существующим функциональным назначением.
Для инвестиционных активов наиболее эффективным шагом является их отчуждение или сдача в аренду по рыночным ставкам.
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ АКТИВОВ, ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В соответствии с требованиями МСО, в разделе 5.1. Оценщиком был произведен анализ и классификация объектов оценки с точки зрения их специализации и характера использования в деятельности предприятия.
Группы активов, а также базы их оценки, выделенные в результате этого анализа, приведены в таблице 5.3., поинвентарная классификация активов, входящих в состав Объекта оценки, приведена в таблице 5.2. (см. Разделы 5.2., 5.3. данного Отчета).
В данном разделе осуществлена реализация оценочных процедур затратного, сравнительного и доходного подходов, в соответствии с методологическими принципами, изложенными в Разделе 5.4. данного Отчета.
В качестве информационной базы оценки использовались следующие документы, материалы и информация:
- инвентарный перечень объектов, входящих в состав Объекта оценки (см. Приложение 1);
- правоустанавливающие документы на объекты оценки (см. Приложение 5);
- данные о технических характеристиках зданий, сооружений, передаточных устройств и объектов благоустройства, предоставленные Заказчиком в форме опросных листов (см. Приложение 2);
- данные технических паспортов на объекты недвижимости (см. Приложение 8);
- результаты натурных обследований объектов недвижимости, выполненных Экспертом (см. Приложение 11);
- ситуационный план земельного участка (см. Приложение 6);
- устная информация, полученная в процессе проведения интервью с техническим менеджментом предприятия;
- данные бухгалтерской отчетности (см. Приложение 9);
- данные о текущем состоянии рынка недвижимости г. Ровно (см. Приложение 10).
6.1. Затратный подход
6.1.1. Стоимость земельных улучшений
Как указывалось в Разделе 5.3., амортизированные затраты замещения являются применением затратного подхода для определения стоимости специализированных активов для целей финансовой отчетности. Метод АЗЗ – метод оценки, который основывается на расчетной величине текущих затрат замещения или воспроизводства актива за вычетом физического износа и всех относящихся к делу форм устаревания и оптимизации (МР 8, п.3.1).
При применении метода АЗЗ в процессе оценки объектов недвижимости МСО предписывают определять стоимость земли, исходя из принципов рыночной стоимости (МР 8, п.5.3. в Восьмой редакции МСО 2007).
При этом оценивать текущие затраты замещения земельных улучшений необходимо с учетом корректировок на физический износ, функциональное или техническое устаревание, а также экономическое или внешнее устаревание.
Затраты замещения - это выраженные в текущих ценах затраты на создание нового аналогичного объекта с наиболее близкой к оцениваемому объекту эквивалентной полезностью (МР 6, п. 3.36).
Затраты воспроизводства – затраты на создание фактической копии существующего объекта с использованием того же проекта и аналогичных строительных материалов (ОППО, п. 4.11).
Таким образом, в процессе реализации метода АЗЗ для оценки объектов недвижимости в данном случае Экспертом определялись:
- стоимость валовых затрат замещения на дату оценки,
- степень их устаревания под влиянием факторов физического и функционального износа на дату оценки,
- стоимость текущих затрат замещения объекта с учетом всех факторов устаревания.
Принимая во внимание, что строительство оцениваемых объектов недвижимости осуществлялось по типовым проектам, величина валовых затрат их замещения в данном случае определялась на основании данных типовых проектов о стоимости объектов промышленного назначения, а также анализа данных о фактических затратах предприятия на сооружение объектов недвижимости.