11.4.2. Ипотечный кредит с переменными платежами
Не все ипотечные кредиты погашают на условиях фиксированного уровня платежей.
К ипотечным обязательствам с переменными платежами относят:
• кредит с «шаровым» сроком;
• фиксированные платежи в счет основной суммы долга;
• совместное участие;
• кредит с нарастающими платежами;
• обратный аннуитет;
• кредит с переменной ставкой;
• завершающую ипотеку;
• добавленный кредит;
• участие кредитора в приросте стоимости недвижимого имущества.
При любом виде ипотечного кредита банки стремятся получить доход на свои вложения и вернуть денежные средства, которые они предоставили в ссуду.
Кредиты с «шаровым» сроком предусматривают крупный итоговый платеж по долгу («шаровой» платеж). В течение первых нескольких месяцев (лет) основную сумму кредита не погашают либо выплачивают малую его часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка долга.
Владельцы недвижимости стремятся заранее договориться с банком о новом финансировании, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не потерять имущество вследствие несоблюдения договоренных обязательств. Ипотечные кредиты с «шаровыми» платежами могут иметь следующие разновидности:
• приостановка выплат процента вплоть до истечения срока кредита;
• выплаты одного процента — после чего наступает «шаровой» платеж;
• частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.
Приостановка процентных платежей предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплачивают всю сумму долга и банковский процент.
Заемщику предоставлен «замороженный» ипотечный кредит в $800 000 под 12% годовых со сроком погашения через два года. При этих условиях «шаровой» платеж составит $ 1 003 520, что следует из приводимого расчета:
1.Сумма кредита - $800 000.
2.Процент в первый год - $96 000 ($800 000 х 12%).
3.Остаток долга на конец первого года — $896 000.
4.Процент во второй год - $107 520 ($896 000 х 12%).
5.Остаток долга на конец второго года — $ 1 003 520.
Чтобы минимизировать свои текущие расходы, заемщики часто стремятся получить кредит с низким процентом и итоговым внесением «шарового» платежа. Однако проценты уплачивают регулярно в течение всего срока пользования кредитом.
Сумма ежегодного платежа по кредиту в $800 000, предоставленному под 12% годовых, составляет $96 000 ($800 000 х 12%), вносимых в конце каждого года ($8000 — в конце каждого месяца).
По истечении срока кредита погашению подлежит уже вся сумма долга в $800 000 как «шаровой» платеж.
Разновидностью «шарового» кредита являются обязательства, предусматривающие частичную амортизацию (погашение) долга до истечения их окончательного срока. Они получили название «пружинных» кредитов, сумма которых является переменной величиной. Подобный вид кредита часто используют продавцы земельных участков, так как началу погашения основной суммы долга предшествует несколько лет одних процентных платежей. Цену подобного кредита (с учетом задаваемого уровня отдачи на капитал) можно определить на основе каждого платежа в отдельности.
Рассмотрим кредит в $800 000, взятый в банке по ставке 12% годовых. Он предусматривает пятилетний период одних лишь процентных выплат с последующим, в течение четырех лет, погашением основной суммы долга. Для оценки данного кредита (при 25%-ной отдаче) необходимо дисконтировать платежи каждого года по фактору реверсии (табл. 11.5).
Закладные с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты по ипотечному кредиту. При анализе данного кредита платежи можно сгруппировать по времени их осуществления. После этого для определения их текущей стоимости проводят процесс дисконтирования платежей по заданной норме отдачи. Данную модель используют главным образом домовладельцы, которые рассчитывают на получение высокого дохода от продажи недвижимости в буду щем. В течение первых лет платежи по основной сумме долга остаются низкими, однако впоследствии они достигают уровня, позволяющего погасить ипотечный кредит.
Таблица 11.5
График погашения «пружинного» ипотечного кредита (с выплатами только одних процентов), $
| Годы | Состав платежей | Основная сумма платежа | Фактор реверсии (фактор текущей стоимости денежной единицы, используемой для оценки выручки от перепродажи имущества) | Текущая стоимость потока платежей (гр. 4 х гр. 5) | |
| 1 | 96000 | 0 | 96000 | 0,8 | 76800 |
| 2 | 96000 | 0 | 96000 | 0,64(0,8)2 | 61440 |
| 3 | 96000 | 0 | 96000 | 0,512(0,8)3 | 49152 |
| 4 | 96000 | 0 | 96000 | 0,4096 | 39322 |
| 5 | 96000 | 0 | 96000 | 0,32768 | 31458 |
| 6 | 96000 | 200000 | 296000 | 0,262144 | 77594 |
| 7 | 72000 | 200000 | 272000 | 0,209715 | 57042 |
| 8 | 48000 | 200000 | 248000 | 0,167772 | 41608 |
| 9 | 24000 | 200000 | 224000 | 0,134218 | 30064 |
| Всего | - | - | - | - | 464480 |
Закладная с изменяющимся процентом имеет процентную ставку, которая колеблется по индексу, определяемому ситуацией на кредитном рынке. Данная закладная позволяет заемщику и кредитору избежать фиксированной на длительный срок процентной ставки. Максимальный уровень годовой ставки процента может быть ограничен определенным лимитом. Аналогично устанавливают предел для минимального уровня наивысшей и низшей процентной ставок. Повышение или понижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации долга или размерах ежемесячных платежей. Рост ставки процента требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат. При снижении ставки произойдет обратный процесс.
Недостаток ипотечного кредита с изменяющимся процентом — невозможность точно предсказать будущий уровень процентных ставок.
Выводы.
1.Математические операции с коэффициентом отдачи и ценами (ставками) на ипотечные кредиты создают основу для проведения оценки любого потока доходов.
2.Во многих ипотечных схемах размер периодических выплат основной суммы долга и процента является фиксированной величиной. В случае соблюдения обязательств по кредиту это обеспечивает стабильный приток доходов. Исходя из данного потока выплат по кредиту можно оценить стоимость прогнозируемого дохода, которая зависит от времени осуществления платежей, срока кредита, суммы амортизации долга, заданной ставки процента и иных факторов.
3.Применяют множество различных типов ипотеки, в частности с равномерными выплатами и переменными платежами. Сумма залога по ним будет различна, поэтому следует проявлять осторожность при определении суммы и времени платежей при оценке риска и ожидаемой нормы конечной отдачи от кредита.
Если соблюдать эти условия, то оценка стоимости для определения скидки или оценки кредита с дисконтом при расчете нормы отдачи становится чисто механическим (упрощенным) процессом.
11.5.Влияние ипотечного кредита на цену недвижимости
11.5.1. Способы финансирования недвижимости
Большинство сделок по приобретению недвижимости в США, Великобритании, Канаде и других индустриально развитых странах совершают с помощью ипотечного кредита. Если для завершения инвестиционной сделки используют заемные средства, то возникает финансовый леверидж, или рычаг {financial leverage), т. е. дополнительная прибыль на вложенные средства. Он возникает из-за изменения нормы доходности собственного капитала вследствие повышения в структуре капитала доли заемных средств и связанных с этим выплат по обслуживанию долга.
За счет дополнительной прибыли на вложенный капитал заемщик надеется погасить стоимость кредита и проценты по нему. Нередко имущество рефинансирует его новый владелец. Это означает, что покупатель недвижимости получает новый кредит с основной суммой, большей, чем остаток прежнего долга. Новый кредит позволяет погасить прежние обязательства и понизить необходимый денежный платеж самого покупателя (инвестора). Он может покрыть свыше 70% цены покупки. В других сделках имеющиеся долги переходят вместе с продаваемой недвижимостью и принимаются покупателями, которые оплачивают денежной наличностью капитал собственника. Отдельные продавцы принимают от покупателей вторые закладные и закладные более низкого порядка, суммы которых включают одну и более ипотек. Некоторые институциональные кредиторы также предполагают финансирование под закладные более низкого порядка (младшие закладные).
Большинство покупателей приносящей доход недвижимости стремятся к получению ипотечного кредита по ряду причин:
• только немногие из них способны оплатить наличностью капитал собственника, т. е. всю цену объекта;
• даже те, кто обладает достаточными денежными средствами для покупки объекта, стремятся диверсифицировать (разнообразить) свои инвестиции и тем самым снизить деловой и финансовый риски;
• почти во всех случаях процент, уплачиваемый по кредитам, исключают из облагаемого налогом дохода (прибыли);
• привлечение кредитов позволяет покупателям (инвесторам) приобретать большие объемы собственности на рынке недвижимости.
Для заемщика кредиты имеют два негативных момента:
• по ним уплачивают проценты, что увеличивает издержки по обслуживанию долга;
• необходимость возврата основной суммы долга создает для заемщика дополнительные финансовые проблемы.
Несоблюдение долговых обязательств перед кредитором может привести к потере права выкупа заложенного имущества, утрате капитала и предъявлению иска к должнику (если выручка от реализации заложенного имущества не покрывает неоплаченный остаток долга).