В ходе обсуждения сделки стороны (продавец и покупатель) должны сделать выбор между более высокой ценой и благоприятным финансированием или между более низкой ценой и более высокой ставкой процента, а также меньшим леве-риджем (рычагом) и менее продолжительными сроками кредитования. Перевод финансовых условий сделки в наличный эквивалент является более благоприятным вариантом, чем чисто «интуитивный» подход.
Выводы.
1.Финансирование недвижимости, как благоприятное, так и не являющееся таковым, может оказать существенное влияние на цену недвижимости. Однако оно не оказывает существенного влияния на стоимость недвижимости, поскольку любая надбавка, выплачиваемая с целью получения благоприятного финансирования, не является составляющей самого объекта.
2.Покупатели могут согласиться на высокую цену, чтобы получить больший финансовый леверидж, снизить ставку процента или увеличить срок амортизации (погашения) кредита.
3.Стремление к получению высокого финансового левериджа усилит неопределенность в получении ожидаемого дохода. Однако в случае использования безоборотного финансирования покупатель снижает сумму взноса, которую он рискует потерять.
4.Некоторые покупатели склонны выплачивать надбавку, чтобы получить низкопроцентные кредиты. Можно оценить текущую стоимость максимальной надбавки, хотя отдельные сделки предусматривают ее полную выплату из-за снижения финансового левериджа.
5.Продавцы могут выплачивать или предоставлять покупателям благоприятное финансирование, увеличивая тем самым цену имущества. В такой ситуации из цены сделки необходимо выделить надбавку, уплачиваемую за льгот ное финансирование, используя анализ наличного эквивалента.
Таким путем определяют рыночную стоимость недвижимости без учета величины низкопроцентного финансирования.
11.6. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
11.6.1. Основные этапы анализа
Инвестиционный анализ — изучение приносящей доход недвижимости, которое определяет ее соответствие конкретным потребностям инвестора.
Техника ипотечно-инвестиционного анализа — способ оценки стоимости приносящей доход недвижимости, базирующийся на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи объекта.
В ипотечно-инвестиционном анализе применяют принцип остаточного дохода (технику остатка). Формирование чистого операционного дохода компании представлено в табл. 11.12.
Таблица 11.12
Расчет чистого операционного дохода заемщика
| Показатели | Сумма, $ |
| 1. Потенциальный валовой доход | 200000 |
| 2. Поправка на уровень загрузки и потери при сборе | -10000 |
| 3. Прочие поступления | 6000 |
| 4. Действительный валовой доход | 196000 |
| 5. Операционные расходы (без амортизации долга) | -66000 |
| 6. Чистый операционный доход до налогообложения | 130000 |
Кредиторы получают разумную гарантированную сумму дохода, а также обеспечение своего кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по возврату задолженности. Инвесторы оплачивают остаток первоначальных затрат. Это означает, что они получают остаток от чистого операционного дохода и цены перепродажи только после того, как произведены все выплаты кредиторам от текущей деятельности инвестора, так и после продажи объекта.
Влияние ипотечного финансирования приносящей доход недвижимости проявляется на трех этапах реализации права собственности на соответствующий объект, т. е. в процессе:
• приобретения (покупки) объекта;
• текущего использования (владения);
• ликвидации (продажи).
Рассмотрим, какие операции происходят на каждом этапе.
11.6.2. Приобретение (покупка) недвижимости и условия финансирования
При покупке недвижимого имущества большинство инвесторов стремятся получить наиболее благоприятные условия финансирования (за счет ипотечного кредита). При этом используют систему наиболее представительных финансовых показателей:
• ставку процента;
• уровень левериджа (рычага);
• условия амортизации (погашения долга).
В любом случае, наибольшее значение имеет ставка процента.
Процент — плата за привлекаемые заемные средства. Чем ниже процент, тем более выгоден кредит для заемщика. Многие инвесторы готовы платить значительно более высокий процент, чтобы снизить платежи наличными и получить больший леверидж.
Финансовый леверидж (рычаг) выражает приращение к доходности собственных средств, получаемое благодаря использованию кредита, несмотря на его платность.
Учитывая влияние данного эффекта, многие продавцы часто сами предоставляют кредиты покупателям или оплачивают по ним дисконтные пункты. Чтобы компенсировать свои потери, продавцы часто стремятся повысить цену на объект недвижимости.
Определенное значение имеет и срок амортизации (погашения) ипотечного кредита. Чем продолжительнее срок погашения кредита, тем ниже платежи по обслуживанию долга. Однако по мере увеличения продолжительности амортизационного периода величина чистого операционного дохода снижается, так как динамика суммы выплат по обслуживанию долга не находится в линейной зависимости от срока амортизации. Как только срок ипотечного кредита превысит предельно допустимый (например 30 лет), ежегодные платежи по обслуживанию долга снижаются. Однако эти изменения невелики. Правило: сумма ежегодного платежа по самоамортизирующемуся кредиту никогда не будет ниже процента, взимаемого с основной суммы долга.
При заключении кредитного соглашения учитывают и другие условия, к которым относят:
• право передачи имущества вместе с долгом и увеличение процента;
• право кредитора требовать досрочного погашения долга;
• принцип субординации.
Право передачи имущества вместе с долгом означает, что заемщик может передать недвижимость и обязательство другому субъекту рынка. Поскольку лицо, которому передают имущество, не всегда надежно как первоначальный собственник, многие кредиторы оставляют за собой право давать разрешение на смену владельца. В последние годы некоторые кредиторы охотно соглашаются на передачу имущества другому собственнику, но при условии увеличения процентной ставки по долгу. Подобное требование делает право передачи имущества менее привлекательным для инвестора.
Право кредитора требовать ускоренного погашения долга предусматривает возможность осуществления «шарового» платежа. Несмотря на то что срок выплаты кредита определен в 25-30 лет, кредиторы по своему выбору могут ускорить выплату основной суммы долга по истечении 10-15 лет вне зависимости от того, нарушался или нет порядок платежей. Очевидно, что это усиливает позицию кредитора. При наступлении соответствующего срока кредитор вправе потребовать ускорения платежей или увеличения ставки процента.
Принцип субординации означает возможность снижения приоритета ипотечного кредита. Недвижимость, профинансированная продавцом путем предоставления первого кредита и готовая к освоению, не принимается в качестве залога строительным кредитором. Последний стремится получить право первоочередного удержания имущества за долги. Если владелец существующей закладной готов уступить свою первоочередность, то данная закладная будет понижена до второй позиции. Приоритет будет отдан первой закладной. Кредиторы без энтузиазма соглашаются на снижение приоритета своих кредитов. Субординированные кредиты более приемлемы для заемщиков, так как повышают гибкость финансирования с использованием первой закладной.
11.6.3. Текущее использование (владение) имущества
Прежде всего, рассмотрим основные понятия, связанные с формированием дохода от использования объектов недвижимости.
Доход — финансовые и другие выгоды от эксплуатации недвижимости.
Действительный валовой доход — валовые денежные поступления от приносящей доход недвижимости за вычетом потерь от недоиспользования и непогашения арендной платы.
Чистый операционный доход — действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом операционных расходов.
Операционные расходы — издержки по эксплуатации приносящей доход недвижимости, не включая обслуживание долга и подоходный налог.
Чистый располагаемый доход — денежные поступления после уплаты подоходного налога.
При распределении чистого операционного дохода ипотечный инвестор обладает правом первого требования на доход инвестора. Вся сумма чистого операционного дохода сверх выплат кредитору поступает инвестору, который вправе израсходовать его по своему усмотрению или реинвестировать эти средства. Если этот доход будет меньше обязательных платежей по обслуживанию долга, то инвестор обязан возместить разницу из источников, не связанных с данным объектом недвижимости. В ином случае он лишается права выкупа закладной и утрачивает свой основной капитал. При условии, что сумма платежей по обслуживанию долга остается неизменной, весь прирост чистого операционного дохода поступает инвестору (рис. 11.5).
1.Обслуживание долга: право первого требования на ЧОД предоставляют ипотечным кредиторам.
2.Поступление денежной наличности: остаток ЧОД получают инвесторы.