4) Фактор текущей стоимости аннуитета - 85,35513 (колонка № 5, ■ ММ. I «%).
ft) I • кущая стоимость рассчитанных ежемесячных платежей по дого-|Мрнмм отавке 11241 (131,7 • 85,35513).
Ill 11оИмиклза условия финансирования - 1241 (11241 - 10000). >/) Цена недвижимости - 16241 (15000 + 1241). Финансовый калькулятор. I) Расчет платежа по рыночной ставке -IW00 мим pv IIi/y
К) N 2nd N N
■ ИТ РМТ131,7.
в) Расчет отоимости кредита
(I*уу
•1*Т PV 131,/
*| Расчет надбавки -
11 • 11 * 10000 ■ 1241.
4) Hat'н-1цены недвижимости -
1141 »* 13000 16241
□7.4.Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита
Данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы дохоЛ ного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Рассмотрим данные осо« бенности в методах доходного подхода, называемых ипотечно-инвести» ционным анализом. Ипотечно-инвестиционный анализ - это моделиро ванный доходный подход к оценке недвижимости.
Метод капитализации дохода - расчет стоимости оцениваемого объекта на основе конвертации годового чистого операционного дохода в сто*! имость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала (см. формулу 6.22), которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.
Метод дисконтированных денежных потоков - оценка стоимости но движимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сум» му дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения И дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:
· в качестве потока доходов за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственные капитал;
· стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредит, имеет четко выраженные особенности.
1. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой фоЫ муле (см. формулу 6.1).
2. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки до» ходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестированное го капитала; зависит от условий кредитования - процентной ставки, сро< ка кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.
Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно I Ml чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит оро ком на 30 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности ■5?5%. Требуемая ставка доходности на собственный капитал 15%. Аналитику необходимо учитывать условия погашения ипотечного кредита и енот бы возмещения инвестированного капитала.
17B
v Инвестор получает кредит с «шаровым» платежом, предусматривавший а течение срока кредитования уплату только процентов. Возмещении инвестированного капитала, а при досрочной продаже - погашение
а произойдут в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объекте не меняется.
Коэффициент капитализации - средневзвешенная стоимость привле-♦ ними) капитала.
11 Коэффициент капитализации - 0,1275 (RK= 0,15 0,25 + 0,12 • 0,75). ■ Стоимость недвижимости - 1020 (130 : 0,1275). ') Сумма ипотечного кредита - 765 (1020 • 0,75). 1 4) Денежный поток при продаже в конце третьего года -Нулевой период Затраты - 1020,
в том числе: ° ипотечный кредит - 765;
•собственный капитал - 255.
i И ПериодЧистый операционный доход - 130.
' (I ПериодЧистый операционный доход - 130.
! II ПериодВсего - 1050,
в том числе:
•чистый операционный доход - 130;
•цена перепродажи - 1020;
из них:
•ипотечный кредит - 765;
•собственный капитал - 255.
•) IRK I 12,75%
Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга аннфашастси кредитору в момент перепродажи. Стоимость объекта за Марина владения уменьшается на сумму погашенного долга; возмещение ЙИВй I Ированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, нмжадиmiiu'M с процентной ставкой по кредиту.
II Ипотечная постоянная - 0,1234 (0,0103 • 12).
Б Коэффициент капитализации - 0,13 (0,25 • 0,15 + 0,75 • 0,1234), | I0N числе:
Щ tl и пка ДОХОДа - 0,1275; I* Нормавозврата - 0,0025. I) Стоимость недвижимости (формула 6.1)- 1000 (130 : 0,13). 4) Остаток долга на конец третьего года - 741,5. Стоимость перепро-й*«М ^1,5(250 + 741).
*) Денежный поток при перепродаже объекта в конце третьего года -И v и fin I и периодЗатраты 1000,
в том числе:
•ипотечный кредит - 750;
•собственный капитал - 250.
I И периодЧистый операционный доход 130.
130.
2-й период 3-й период
Чистый операционный доход Всего - 1121,
130;
в том числе:
•чистый операционный доход
•цена перепродажи - 991;
из них: @ ипотечный кредит -741; ° собственный капитал - 250.
6) IRR = 12,75%.
В. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга погашается в момент перепродажи, через три года объект можно будет продать за 80% первоначальной цены. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда и требуемой ставке дохода на инвестированный капитал.
Для того чтобы избежать повторного счета, коэффициент капитали-j зации, рассчитанный методом инвестиционной группы, следует уменьшите на заложенную в нем норму возврата капитала, величина которой зависит от срока кредитования, процентной ставки, периодичности погашения и коэффициента ипотечной задолженности. К полученному результа» ту прибавим норму возврата капитала, соответствующую конкретным; условиям изменения стоимости объекта.
1)Ставка дохода на инвестированный капитал - 0,! 275 (0,25 • 0,15 + 0,75 к
х 0,1234-0,75 • 12 • 0,0002861).
2)Норма возврата инвестированного капитала:
фактор взноса в накопление фонда - 0,2942 (колонка № 3; 3 года$
12,75%);
норма возврата при уменьшении стоимости на 20% - 0,0588 (0,2942 х х 0,2).
3) Коэффициент капитализации - 0,1863 (0,1275 + 0,0588).
4) Стоимость недвижимости - 698 (130 : 0,1863).
5) Цена перепродажи - 558 (698 • 0,8).
6)Денежный поток при перепродаже объекта через три года за 8011
первоначальной цены.
Нулевой период Затраты - 698,
в том числе:
•ипотечный кредит - 523,5;
130. 30.
1-й период 2-й период 3-й период
•собственный капитал - 174,5. Чистый операционный доход Чистый операционный доход Затраты всего — 688,
в том числе:
30:
•чистый операционный доход 9 цена перепродажи 558,
из них: 9 ипотечный кредит - 517;
•собственный капитал -41.
Ь IRK ' 12,75%.
Мнмцд дисконтированных денежных потоков более универсален, он Н^ММеним для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе ■••нов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобретаемой с рЧИИМем некоторых видов ипотечного кредита, характерен нестабильный ((ММ** Дохода, что определяется графиком его погашения.
Особенности метода ДЦП. Метод дисконтированных денежных потомиО0МЧНО называется традиционной техникой ипотечно-инвестицион-НИИ* Мишина.
Ам» «ритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с учас-Щ м Ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков. jHli Определяется длительность анализируемого периода. » Рассчитывается величина чистого операционного дохода. I Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.
IОпределяется величина денежных поступлений на собственный
Мннтял*
< »п| и меняется ставка дохода, которую инвестор должен получить на «Шейные средства.
р 1 н&ЧИТЫВается сумма дисконтированных денежных поступлений. I Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце §ЙЙМИ1Ируемого периода.
* Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализиру-
imhiq периода.
f i МйССЧИТЫВается выручка от перепродажи недвижимости как разни-(№ ММДУЦеной перепродажи и остатком непогашенного долга.
Ш < Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи недви-
*»*'НМIII
II(Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвесто-
W MNM вуММВ Текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от
(МфИфОДНЖи
| Нфедсляется величина ипотечного кредита на дату оценки. 11 * Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как fMMaРЫНОЧНОЙ стоимости собственного капитала и задолженности на
Цммнн • оценки.
Пример, Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимо-ММНИ ОМОНе следующей информации:
f мм»I•"Iоперационный доход в ближайшие пять лет: 1-й год - 160; М • М 300} 3-й год 500; 4-й год 800; 5-й год - 1000;
I ними перепродажи в конце 5-го года - 1300;
1 м ии.ц дохода на собственный капитал инвестора 15%;
о им1нч юр минут*! в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%. Цнм» «и и ми пи* и и ежегодно равными частями с начислением процента на ■жнни долга.
Решение.
1) Составляется график погашения кредита в течение анализируемого периода, и производится расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 7.Щ
• Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:
ст.дст.д
Сн = ИК+(ЧОД - РОД)|/>Vjf+ (С„,„ - ИК„)|РИ " ,(7.5)
| Показатели | Год |
| 2-й | 3-й | 4-й | 5-й - | ||
| Сумма погашения кредита | 60 | 60 | 60 | 60 | 60 |
| Остаток долга на конец года | 840 | 780 | 720 | 660 | 660 |
| Сумма начисленных процен- | |||||
| тов (ставка 10%) | 90 | 84 | 78 | 72 | 66 |
| Расходы по обслуживанию | |||||
| долга | 150 | 144 | 138 | 132 | 126 |
| 2) Рассчитывается сумма | дисконтированных денежных поступлений] | ||||
| которая составит 1181 (табл. | 7.2). | ||||
| Таб | лица 7.2 | ||||
| Показатели | Год | ||||
| 2-й | 3-й | 4-й | 5-ftJ | ||
| Чистый операционный доход | 160 | 300 | 500 | 800 | 1000* |
| Расходы по обслуживанию | |||||
| долга | 150 | 144 | 138 | 132 | 12 о |
| Денежные поступления | 10 | 156 | 362 | 668 | 8741 |
| Фактор текущей стоимости | |||||
| (ставка дисконта - 15%) | 0,87 | 0,7561 | 0,6575 | 0,5718 | 0,497; |
| Дисконтированные денежные поступления | 9 | 118 | 238 | 382 | 33<1 |
Таблица 7,1