Подсистема анализа и идентификации информации но о1Л4»чм*ММ ( дам недвижимости должна состоять из компонентов, оИгинчмвявц анализ расчетных показателей и составление сводных pecv tpoM*щ Анализ расчетных показателей - это результат функционировании Щ стемы, который можно рассматривать как обобщенный паряМВТР!И|| троля и обоснования очередности проведения переоценки нелмнянмяи корректировки ее результатов по состоянию рынка недвижимости
Анализ и идентификация информации по отдельным видим ииЦ мости должны базироваться на результатах расчетов, получении* и | системе определения стоимости недвижимости по территории И МВ( ве параметров объектов недвижимости, хранящихся в подсис1ВМВ ($Ц ления информационной базой. Результаты анализа могут п< нмньиимН) в подсистеме определения стоимости недвижимости для проверяй til ели различных методов и процедур оценки.
Подсистема управления информационной базой должна и! и • нвимяв сбор первичных данных, редактирование, обработку, а также ирмнМЦ| конфиденциальность информации об объектах недвижимое!и и нряВ| дения ею. Эта подсистема должна стать общим информационным *ф|
.да ментом» СМОН. В ЭТОЙ СВЯЗИ необходимо СОбЛЮДВТЬ ВЫСОК ИВ фР§|
ния к исходным данным, к их достоверности.
I нмииыеисточники данных:
1Цр^ждение юстиции, которому согласно вышеуказанному закону §Вмм проводить регистрацию всех сделок по недвижимости; ♦ нрииочпая, нормативная и иная вспомогательная информация. |»м мнн.ку сбор и обработка информации в СМОН - весьма дорогос-Шфмероприятия, необходимо на стадии проектирования четко обо* И М< Перечень необходимой и достаточной исходной информации и ■МИТ Ь Те параметры объектов недвижимости, которые можно рас-йнии I и как избыточные и несущественные в аспекте проведения их ЙВнИ ОЦВНКИ. Принципиально важным здесь является то, что объек-| ИВ #уществует универсального и единого перечня параметров объек-■ДВИЖИМОСТИ для той или иной территории (города, поселка, сельс-ИВЙ» иич hiихугодий и т. д.). Например, нельзя воспользоваться пе-
*М НУЯОДНЫХ данных, приемлемых для массовой оценки недвижимости рИН*4. При проведении такой оценки для провинциального населен-I НУМй 1й. Необходимо учитывать особенность структуры недвижимо» IйI КОГО территориального образования при проектировании СМОН. Мми и* IIм» определения стоимости недвижимости должна реализовы-Вяit.in НОВНЫе методы оценки недвижимости: затратный^ доходный и 1ИМн<1 ВрВВИения продаж.
If*Щ,Вра пнения продаж в массовой оценке при наличии достаточно ИМнТО рынка недвижимости предполагает широкое применение аппа-
Ини»щрования, в частности, множественного регрессионного ана-I И |*яи Специальных методов моделирования таких, как адаптивная
И (Процедура обратной связи).
Ьмм>и.mie 'нитратного метода оценки недвижимости должно бази-|wB ИВ автоматизированном расчете полной восстановительной (за-КМвЙ) етоимости, износа зданий и сооружений объекта недвижимо-$Ирвделения на основе рыночных данных стоимости соответствую-ЙИВЯМШХ участков (прав собственности или арендных прав). В Применения доходного метода в массовой оценке недвижимости WHM расчет коэффициентов капитализации и валовых рентных мно-' м (мультипликаторов) на базе анализа рынка доходной недвижи-Ирммомпредполагается возможным идентификация рентного
■|Вмтмино или чистого) по соответствующим типам доходной не-
Меченные результаты оценок недвижимости по трем указанным ДИНнлймнеобходимо согласовать. Важная роль в принятии решс-Икннчлтельной согласованной оценке налогооблагаемой стоимос-ИМв недвижимости принадлежит налоговому оценщику, который
■НМВСЬ высокий уровень квалификации и обладать богатым прак-ММ опытом и области оценочной деятельности. Мнимые функции ( МОИ; |Инндичвеквя переоценка недвижимости;
1в#1мвритвция объектов недвижимости;
•ежегодное обновление и подтверждение значений налои шОин»# стоимости по объектам недвижимости.
Указанные функции СМОН позволяют рассматривать ее ник НИИ но действующую систему с наибольшей активизацией ее деятежП( период переоценки недвижимости.
Периодичность проведения переоценки должна предопрсдеЛЯНйМ намикой изменения цен на рынке недвижимости, что являетоя слейМ влияния многих факторов (состояние макроэкономических нрпЦИ изменения законодательства, развитие социальной и инженерной ЙЯ структуры в регионе и т. д.). Процедура переоценки недвижимое IH1щ ципиально должна отличаться от проводимой в нашей стране Я годы переоценки основных фондов, поскольку:
· ориентация СМОН на определение налогооблагаемой CWHUi объекта недвижимости на базе его рыночной стоимости ИОКЛМЧВВР1 менение каких-либо стоимостных индексов, «спускаемых смерчуи |»lf | комстата России, Росземкадастр и т.д.);
· введение налога на недвижимость должно стать прерога мои»Й I ных властей, и решение о сроках и периодичности проведении 1ЩЩ ки недвижимости должны принимать региональные властИ| НО и Й мере, на уровне субъекта Федерации.
Например, в ряде штатов США некоторые местные пли о и миля I бы используют непрерывный график, по которому ежегодно ирнЦ инвентаризацию и переоценку части объектов недвижимости, ил чоНВМщ на их учете, хотя в основном налоговые службы используют неринщ кий график переоценки (каждые три-четыре года).
Переоценка налогооблагаемой стоимости недвижимости ДИЛВН1|| водиться на основе рыночной методологии.
Инвентаризация объектов недвижимости позволяет ИСКЛЮЧИ I •« т*Щ ность ухода от налогообложения вновь созданных или pCKOHCi руирв ных объектов недвижимости, поскольку права на недвижимо! и |1И рируются в явочном порядке со стороны потенциального flpaantlfWi ля. Не исключается возможность расхождения фактического ВН(Ц недвижимостью с юридически оформленным.
В зарубежной практике налоговых служб независимо ОТ мчи, MB ставлена система контроля и регистрации недвижимости, оЛЛИШММ вентаризация ее проводится в установленном порядке. Цел МОTBB1J вентаризации является подтверждение регистрационной иМформЖИЯ налоговые инспекторы проводят регулярные рейды по выявлении Щ генных изменений по наличию недвижимости. При этом ИСПОЛИУИЯ только стандартные приемы обследования, но и данные язрофнМЦМ и сведения, полученные из налоговых деклараций. Для росеИ(ь **иа) вий такая перманентная инвентаризация весьма актуальна и > ш мщ уровня системы учета и регистрации недвижимости и, наобо|Ш|Я
ШИН и и среди чиновников, ответственных за земельный отвод, регист-Урн проведенных строительных работ и т. д.
fc*>M мдн«м* обновление и подтверждение значений налогооблагаемой сто-Ер но объектам недвижимости необходимо, чтобы обеспечить режим ■рВМИОИИрования в реальном времени. Постоянное отслеживание из-рннм ней на рынке недвижимости, анализ состояния рынка для выявив «ВИДенций по таким характеристикам, как тип объекта, размер, Положение, возраст и т. п., и введение соответствующих корректореналогооблагаемой стоимости недвижимости - вот основное содер-ре ЛЯННОЙ функции СМОН.
ж □15,2. Анализ рыночных данных I и подготовка их к моделированию ® стоимости недвижимости
(формулированных выше основных этапах массовой оценки недви (НИ Первые три включают проведение статистического анализа дан-I рММВВ Недвижимости, результаты которого используются для пост-■ И калибровки «оценочных» моделей. Этот анализ оценщик дол-Ир'»В|1ДИТЬ на основе выявленного наиболее существенного признака ■рНЙ) Сравнения объектов недвижимости, формируя страты рыноч-нин и по сделкам с недвижимостью. Под стратой понимается мас-•BIHB Недвижимости, классифицированный (сгруппированный) по ЙИбо существенному признаку (микрорайон, форма собственно-IBBoe использование и т. п.). Каждый массив (статистическая вы-I рММОЧНОЙ информации по сделкам с недвижимостью по соответ-Ж * I рлте должен быть идентифицирован, по крайней мере, следу-ПТИОТИЧескими характеристиками: медианой (либо средней гИчввКОЙ), минимумом и максимумом, вариационным размахом РВНиюиом (табл. 15 1)
Цена сделки, у.е.
Таблица 15.1 Ммесив рыночных данных но сделкам с недвижимостью Г1Щ дунпвные статистические характеристики
6000 7500 8000 8500 9500
10000
11000 11 500
1*tы недвижимости
ьГ
2-й 3-й
1Й 3-й
6-й
Медиана - 9000 Размах N500
7-й и II
Минимум 6066;'" -Максимум 11 500:
ISO
Таблица 15.3
ЦяННТИое распределение объектов недвижимости но их состоянию
Виды состояния объектов недвижимости
НМИКОС
Число объектов недвижимости
РЯивирiin фительное
Iищи >
Iffy И * mi минее
160
Такое статистическое описание массивов рыночных данимя мо для небольших по размеру статистических выборок, а ДЛЯ Пи представленные в табл. 15.1 статистические характеристики мин фикации рыночной информации малоприемлемы и, самоа ГЛВВИИ|| содержательны. В этой связи для отражения особенностей ВмрнгмЩ го ряда (статистической выборки) наряду со средними величинами! ряда целесообразно отразить и показатели вариации. Это ир^Щ для количественных параметров объектов недвижимости (ЦСИ1 площадь, год постройки и др.) определение статистических ним центрального момента (тенденций) и дисперсии. К этим ПОК»пй| математической статистике относят медиану и среднюю арпфмеНЦ! среднее линейное отклонение, коэффициент дисперсии, срсднемимр^ скос (стандартное) отклонение, коэффициент вариации. Проилин применение этих статистических характеристик на следующем при