м го 1ВГряэнении акустической среды подобные затраты имеют мес-) Вм * ВЛучаяН, когда между источниками шума и людьми возводятся РМННИТНЫе и экранирующие сооружения (стенки, насыпи), проводит 4Ш tiyfiHiMHicисточника шума (автомагистрали, силовой установки и т. д.) 9МН(|• ойВуЮТСЯ специальные шумозащитные конструкции окон, а так-румян Перепрофилирования зашумленного жилья под нежилые по* ЯИОм н при выносе источника шума.
fBfMfttfMiM, вызываемые воздействием загрязненной среды на объекты Р#1и**м inчти,определяются как дополнительные расходы, связанные с ^ИемишнгН влияния негативного экологического фактора на объект }Btt * ••miи Iп По рассматриваемым типам объектов недвижимости мож-ЦИНвнвми и. соответствующую структуру этих расходов. |f;чинна угодья в сельском и лесном хозяйстве - дополнительные
Г
РИны ИВ Компенсацию потерь продукции, ресурсов и вывода из оборо-JTlMNOtM
II 1*ьшин и сооружения в жилищно-коммунальном хозяйстве - допол-кМоояв рнеходы на: 1) компенсацию потери стоимости в связи с ус ко IHMM фи пни(кимизносом зданий и сооружений; 2) медицинское стра-IIHHf И yi'IVIи для обитателей данных объектов недвижимости, нахо-(Мнив в щI ри шейной окружающей среде.
Ml Щ9щчннн и сооружения в производственной и непроизводственной сфе*
щт \нпиI,тюти* и транспортное хозяйство, торговля, услуги, офисы
инимшигшп.иые.расходы на: 1) компенсацию потери стоимости - 1 и* ускоренным физическим износом зданий и сооружений; рИВИввнию потерь продукции от повышенной заболеваемооти пер* Hi 4 повышенную текучесть персонала; 4) медицинское страхование ми0 мни персонала данных объектов недвижимости, находящихся в NMHHHtHoN окружающей среде.
IV. Рекреационные объекты - дополнительные расходы на КОЙЙ цию ухудшения либо потери рекреационной ценности объекта Н< »»н| мости (на рекультивацию водоемов, лесных угодий, многолетних иМвМц насаждений и т. п. либо на перенос рекреационного объекта).
Таким образом, по определению потери стоимости нсдви*ММ»|Ц находящейся в загрязненной зоне, измеряются указанными выше "И pel ми двух видов, которые могут иметь место одновременно. При ОНрМИ нии этих затрат как составляющих экономического ущерба (потери Hi мости) должны проводиться вариантные расчеты с установлением! нимально необходимой его величины. Например, при воздействии Bfj сферного загрязнения на иммобильные основные фонды (как жемиЦ объекта недвижимости) могут возникнуть либо затраты на пр01НВНВ| розионные покрытия (затраты на предупреждение воздействия ЗВГрИИ ной среды на данный объект недвижимости), либо затраты ив коМ1ИЧщ цию преждевременного износа этих фондов, либо затраты обОИЯ ВИНнВ общем случае экономический ущерб для объекта недвижимое iи занным его составляющим (D)определяется по формуле
D=min{d,N,C(a,d,N+bC)},^%#(||||
где d - денежная оценка компенсации единицы натурального ущербе, причиним!
объекту недвижимости загрязнением окружающей среды; N — значение натурального ущерба, наносимого загрязнением обЪВКТУ ИМЯ
мости;
С - затраты на предупреждение влияния загрязненной среды на 0(Vi<9Mf Ni(h
мости; 0 < a,b<1.
Проиллюстрируем графически определение величины ЗК0НомнЧ(1 го ущерба от загрязнения при оценке стоимости объекта пеннит-ими предполагая, что последний находится в загрязненной зоно (pin 14н
На горизонтальной оси откладывается уровень загрязнен ной И иУ жающей среды (водной, атмосферной или акустической срвлм) в размещения объекта недвижимости. Самый высокий уровень квчм t м $ ружающей среды соответствует нулевому значению (нулевой выб| рязнений в регионе). При отсутствии каких-либо мероприятий но Hpeitfj реждению воздействий загрязненной среды на объект недаижимоии ш вень этого воздействия достигает максимального значение Н 1Щ затраты на предупреждение воздействия загрязненной среды и об|ИИ|| раты, вызываемые воздействием загрязненной среды на оо ыч» i HMBHff мости, отложены на вертикальной оси. Величина общих комнениММК! ных затрат, вызываемых воздействием загрязненной среды ия НВЛВЙ мость (TDC),определена кривой ОСдля различных уровРВЙ I загрязненности. Из рис. 14.3, а видно, что горизонтальная кримяя и| Я] А указывает на отсутствие заметных затрат этого вида. Этокредц| ляется возможным пороговым значением уровня загрязнении, peiM тируемым установленными предельно допустимыми)коиивитняшд
Уровень загрязненности окружающей среды
t Mtli Определение оптимального значения экономического ущерба 1|ВВ1рвчноиия среды при оценке стоимости объекта недвижимости
ЙМЛие! * inиже). Общие затраты на предупреждение воздействия эаг-|ИМоН среды на объект недвижимости (ТАС) графически определя* I ври во и hHНаклон кривой возрастает при снижении загрязненное* MMf *яииней среды (защиты от загрязненной среды) вследствие увели*
я пр. ниlaIи ч затрат на расширение мероприятий по предупреждению ИИ» мим загрязненной среды на объект недвижимости. Общие затра*
(Им вида составляют />, если обеспечивается полная защита от заг-ЦННмн и окружающей среды (максимальные масштабы мероприятий РМунре*пению воздействия загрязненной среды на объект недвижи
ВрМввв РМСпредставляет собой суммарные затраты двух видов (зко* №1*мп ущерб), т. е. зто сумма кривых тпе' и ТАС. Она отражает как JHW» вычыаиемые воздействием загрязненной среды на объокт недви
| Приростные затраты на предупреждение воздействия шумового загрязнения, тыс. руб. | Общие затраты на | Приростные затра- |
| компенсацию воздействия шумового загрязне- | ты на компенсацию воздействия шумового за- | Уровень шумового загрязнения, дБ |
| ния, тыс. руб. | грязнения, тыс. руб. | |||
| 0 | 100 | 0 | 0 | 40 |
| 200 | 90 | 150 | 150 | 50 |
| 300 | 75 | 710 | 560 | 60 |
| 550 | 60 | 1490 | 780 | 73 |
| 680 | 50 | 2460 | 970 | 90 |
| 790 | 40 | 2820 | 360 | 100 |
Таблица 14.1
IpBtM (общие и природные) на предупреждение шумового загрязнения здания и компенсацию воздействия этого загрязнения на работающий в этом здании персонал
fcttf
0
ijjtl I BID
жимости, так и затраты на предупреждение этого воздействия.' >ф ным (оптимальным) уровнем загрязненности окружающей среды расположения оцениваемого объекта недвижимости является ум когда сумма затрат двух видов (экономического ущерба от ни р|» среды) минимальна. Этот уровень загрязненности окружающей щ следовательно, и минимальное значение экономического утерь,, рязнения среды, отражающего влияние негативного экологически | тора на стоимость объекта недвижимости, графически можно онрнИЦ из рис. 14.3, б посредством сравнения кривых предельных затря i МММ дов MDCnMAC:
ыпгАТОСКААГ ЬТАС
МDC=--------- ;MAC=---------
АВАВ
Экономически эффективный (оптимальный) уровень загрвзиенЖ окружающей среды для объекта недвижимости достигается при Ч1\ =МЛ С в точке Е9при котором и определяется значение экономичен ущерба от загрязнения окружающей среды при оценке стоимости ИЙВЯ недвижимости. Следует подчеркнуть, что здесь рассмотрен графиЦВМИ алгоритм расчета показателя экономического ущерба от загрязнении ЫЁ в общем случае как комбинацию возможных затрат двух ВИДОК И чц ном случае при расчете этого показателя возможны альтернативны! | рианты, когда затраты одного из этих видов могут быть нулевымиi
Пример. Рассмотрим расчет экономического ущерба объекте И жимости от шумового загрязнения окружающей среды. I [редП0Л< • *ИМ оцениваемое офисное здание расположено в шумном районе (крупна!I томагистраль, незащищенная шумопоглащающими экранами ОятвЦ ная улица, шумоиздающий промышленный объект и т. п.) Измеренная на расстоянии 2 м от окон здания стандартным шумомером при aoi яр| мическом усреднении за годовое дневное время показывает ВГ9 VPH 100 дБ. Возможны мероприятия по предотвращению шумоВОГО нирц ния здания: установка шумопоглащающих окон различных И0ИИр*В1| и проведение внутренней перепланировки здания и целью СНИКШИЙ! I мого воздействия на персонал, работающий в этом здании* МясШИН структура этих мероприятий определяют зависимость C0QTBBlclB|fH затрат (общих и приростных) от уровня шума, проникающем1иЩ (табл. 14.1). Предположим также, что известна зависимость за i pal НА I пенсацию воздействия шумового загрязнения на работающий нврц (медицинское страхование и услуги, потеря производительное!И 1Й1 повышенная текучесть кадров) от уровня шума, проникаюЩВГО ft Ml (см. табл. 14.1).
Определить величину экономического,ущерба от щумоиого laipHj
НИЯ Окружающей Среды ДаННОГО офисного здания.
И Мб a IIIвидно, что приростные затраты двух видов (преду преж-| И вомнвнеации) примерно равны для шумового загрязнения, про» ЦММН о в офисное здание, на уровне 60 дБ. Этот уровень шумового *импни, какбыло показано выше, соответствует экономически эф-ММмому (оптимальному) уровню. Следовательно, экономический I Ирнчинвсмый шумовым загрязнением рассматриваемому офисно-IBHHBI (ПОТВря его стоимости), составит: 1050 + 710 = 1760 тыс. руб.