3
• о|и используем полученное значение из анализа сопоставимых про* ни * | ени оцениваемый объект был недавно продан за 18898S руб., то стой Ни! и и мниопределяется следующим образом. I * ними!- и. земли ixk'jks• 0,187 «33340,2 руб.
□ 10А Затратный подход к оценке земельных участков J
Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на неМ аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый дни строительства период.
Затратный подход включает:
· метод изъятия;
· определение затрат на освоение;
•оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и уел о ни им типовых инвестиционных контрактов.
Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земеш. ного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта И| движимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стон мости земельного участка основывается на технике остатка для земни
Условия использования метода изъятия:
· при определении лучшего и наиболее эффективного использовании земельного участка как свободного;
· если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с не зам роенными земельными участками.
Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия.
1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с у луч* шениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходным величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки с и ш мости объектов.
2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий И сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном умам ке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться «юн мость воспроизводства или стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных мл терпи лов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или не не пет образно, то рассчитывается стоимость замещения.
Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах НЩ
строительство современного объекта с полезностью, равной ПСЛОЗНОг»И
объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования.
материалов, проектов и технологий.
•«опмостьвоспроизводства или замещения состоит из трех частей: МИИВШ затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.
IЧшмые затраты непосредственно связаны со строительством объекта И Ш Лишают:
· стоимость строительного оборудования и материалов;
· 1йработную плату строительных рабочих;
•«iопмостьэксплуатации строительных машин;
III Оимость временных сооружений и инженерных сетей в период строи-
PNimtbb;
N Прибыль и накладные расходы подрядчика. Косвенные затраты необходимы для организации и сопровождения М|ММ|ВССЯ строительства. I НИМ относятся: 1ВТрВТЫ на проектирование;
•1йТраты на подготовку территории для строительства; 1 ВОВ Виды налогов;
•1ЯТраты на отвод земельного участка; FI Проценты по кредитам;
Р рВСХОДЫ на рекламу; 1•Iг» 1 новыеплатежи.
1|рми1.1Л1.предпринимателя - денежное вознаграждение, которое ожи IN*!* Получить предприниматель в виде премии за использование своего ИЙНИШЛм, инвестированного в строительный проект.
1 II нвп, Определение величины физического, функционального и МИИНМй! о и шоса зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом 1И' • ном участке.
ФИ1ИЧеекий износ уменьшение стоимости зданий или сооружений } |Hhiльнмефизического разрушения, т.е. потери их элементами своих Ni|нн»нмш»дьныхэксплуатационных характеристик. Физический износ 1ИН11ВИ* * под воздействием естественного старения, неправильной эксп-п-ити,природных факторов.
Функциональный износ - несоответствие конструктивных или объем-Нншнировочных характеристик зданий или сооружений современным IMdOhmhiihumрынка по планировке, техническому оснащению и дизайну мямммм вид износа - результат научно-технического прогресса в области 1|4%иt»ttyj!t,jif строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре |ЯЯНИЙ| втвром инженерном обеспечении и т.п.
Мминмин износ вызывается неблагоприятными по отношению к зда-йиммлн вооружению изменениями внешних факторов (рыночных, финан-ИВйи 1й11пнодательных, физических и др.). Он приводит к уменьшению рИ#ИМ*ощзданий и сооружений в результате негативных изменений I Лмн* *и вемольного законодательства, налогообложения, страхованиЯ| = г Iим,и.иереды, местоположения И ГЛ.
Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.
4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и coop у жений величины накопленного износа для получения их остаточной (фак тической) стоимости на дату оценки.
5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельною участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.
При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех зйТ«рат на дату оценки.
Л Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по iicckojii* ($Й ким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гарлжмм, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорре*. тировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.
Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно 0Ц|* нить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружу ний) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спреи
са и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости. * Недостатки метода изъятия:
•он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружя1 ний, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости умею, шается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;
*в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать сI0ИМ04 I й затрат на воспроизводство зданий и сооружений.
Метод определения затрат на освоение применяется при оценке HC'iacff роенных массивов земли и позволяет определить общую стоимости мм ЛИ при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые !Й тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков иычигй ются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыл,*, Щ таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.
Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболЦ эффективным использованием является разделение земельного маееиии И| отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на о i дпи.нме участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определенна • и мое in земли, предназначенной для разделения, является актуальной л ли любого растущего города или поселка и применяется при массовой лой или дачной застройке.
Процесс разделения земли в первую очередь включает произволе! миг ные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное или* иие оказывает окружающая среда.
НаПЫ определения затрат на освоение. 1-й этап. Определение размене Индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юри-личщ'КИХ и физических возможностей, а также экономической целесообраз-Ииощ, Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рМНочИЫМ стандартам данного региона.
I Й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или DptCM анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж. 'Инин.Расчет всех затрат на освоение: расходы на приобретение земельного массива и оформление доку-Мантощ
• Инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной и од го ?НВИО чемпи;
М расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и ком Мимн1.1и.1хсооружений;
1 оплата налогов, страхования; прибыль и накладные расходы подрядчика; гисходы на продажу и рекламу. 4 и пип. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на ЙММнчже и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной Км ручки ох продажи участков.
Р*И еТКП* Определение периода времени, необходимого на освоение И при1■» v Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связан-Ими е периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину |Ран» нромаinюго капитала. Дисконтирование денежной суммы, получений of Продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимав ЦЦекой прибыли^ исходя из периода продажи земельных участков, для iPIWHini текущей стоимости неосвоенной земли. Пример.
Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зониро-МНм> м иол жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных НВ На I га. Предприниматель планирует продавать участки размером ' ^ 1 учетом подведения дорог, электричества и инженерного благо» - ц I миIB 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и ИМИ''! коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к настоящему Юриоиу Времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу IfOifli кующего месяца. Административные расходы, включая оформ-PMHf i • • 'юн, составляют 20% денежной выручки от продажи участков, мман на текущее содержание и предпринимательская прибыль составам 4IP* и валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два •мвяьнмйучастка Ставка дохода определена в 15%.