Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода Яврюначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предпола-ГВеТОЯ получение дохода по безрисковой ставке
Лк = йу + 5Щй,Уб),(6.15)
ГД0 Кв § безрисковая ставка процента.
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-МЫЙ ДОХОД на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата ИНМСТИЦИЙ могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представ» ияит собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитали-•и и им равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Вели прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь час-ТИЧН0, ТО коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, НОеКОЛЬКу возмещение капитала производится за счет перепродажи не-ДВИЖИМОСТИ, а частично - за счет текущих доходов.
Пример* Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет 1й .10% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составля-
#i 13%.
Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: 9 ЛвТ) • 1/2 = 10%. RK= 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка до-Яодиости инвестиций) = 0,22 (22%).
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.
10%-Ная потеря * 0,1574097 = 0,07887.
Я, 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) ■ 0,19887(19,87%).
КОЛИ При множен и и инвестиции В недвижимость инвестор рассчиты-
нн» I иа то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учете в етинке капитализации прироста стоимости капиталовложений.
■
Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%,
Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%-ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 • 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
RK = Ry-bSFF(n,Y),(6,16)
где Л - процент прироста цены актива.
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
1 ИNOY
где NOY- чистый операционный доход 1-го объекта-аналога; Vf- цена продажи /-го объекта-аналога.
В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл. 6.4).
Таблица 6.4
Расчет коэффициента капитализации (Rk) методом рыночной выжимки
| Показатель | Объект |
| №2 | №3 | №4 | ||
| Цена продажи, долл. | 120000 | 90000 | 140000 | 75000 |
| ЧОД, долл. | 20750 | 15000 | 25500 | 12000 |
| Общий коэффициент | 0,172 | 0,166 | 0,182 | 0,160 |
| капитализации | ||||
| Среднее значение общего | ||||
| коэффициента капитализации | 0,17 | |||
|1 При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает (Щопределенные сложности - информация по ЧОД и ценам продаж отно-
сится к категории «непрозрачной» информации.
Метод связанных инвестиций* или техника инвестиционной группы*
Вели объект недвижимости приобретается с помощью собешскнопо и за*
емкого клин I а .на, КОЭффИЦИВИТ капп i а шпации ДОЛЯМИ vaoiiiic i iiupu 11. требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала нанимается ипотечной постоянной и рассчитывается
Лт-~,(6.18)
1Д<*Л - ипотечная постоянная;
ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К - сумма ипотечного кредита.
I Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций слож-ЦОГО процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле
^ Годовой ДП до выплаты налогов (PTCF)^ j 9^
Величина собственного капитала
I Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
Л = М-Лт + (1-М)-Ле,
IДО М коэффициент ипотечной задолженности.
Пример. Доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный ■ и I п I а п 5%, тогда общая ставка капитализации равна:
Я) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% ГОДОВЫХ, 0,127500;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 6.17:
R = 0,7 0,127500 + 0,3 ■ 0,05 = 0,08925 + 0,015 = = 0,10425(10,42%).
Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:
· в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;
· не рассчитывается цена реверсии;
•Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тре-MNМетодами?
методом рыночной выжимки;
методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
методом связанных инвостиций|
Преимущества метода капитализмции Доходов ЭДКЛЮчиются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную мш моим уру, так как при его применении анализируются0ТОЧКИ Зрения ««ниношения дохода и стоимости, как правило, большое кол и честно САМОК с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого ДОХОДЯ ООбТИДЯется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации ДОХОДОВ 000ТОЯТ В ТОМ, что
· применение его затруднительно, когда отсутствует* информация о рыночных сделках;
· метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
□ 6,2. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
•потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
· оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
· объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
· длительность прогнозного периода;
· прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
•ставка дисконтирования. Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более ДОЛГИЙ срок. .
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
а)тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ-
ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в рет-
роспективном периоде;
б)изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики из-
менения его основных характеристик;
в)прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета
о доходах.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: