1.Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или
большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими
платежами. К ним относят кредиты:
·по которым предусмотрено в период кредитования частичное пога<| шение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;
·с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаро-« ВЫЙ» платеж;
·по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;
2.Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и упла-
той процентов на остаток долга:
·с постоянным пропорциональным погашением долга;
·в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся) период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствуя ющих процентов.
3.Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потом
доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:
·в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погаша« СМОЙ части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
·в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.
4.Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие умень-
шить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность
адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.
Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
·индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рмн ка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;
·пересмотр процентной ставки через заранее установленные проме-жутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).
В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимо i inразличают первую, завершающую и принятую ипотеки.
Первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования об ьск-та недвижимое!и, wc обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не крсдитовалсЯ| н если недвижи*
моем, имеет ИПОТеЧНуЮ шдоижешметь В ПОСЛадНбМ случае рапсе попу
ними кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Нниыисобственник покупает объект недвижимости за счет собственного мшиина и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимом и Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.
Прими кос ипотека возникает, если покупатель принимает обязательна ПО ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.
(инершающаяся, или младшая, ипотека - кредит, предоставляемый мрммпнцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученным ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капита-•м Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том слу-Чй**, «ели покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых
у#лв|иях.
Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, измене-НИИ процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность ИННочснпм в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на (•Мм* ШОМЩИКа и кредитора, приводят к существованию различных усло-ннИ финансирования. Конкретные условия финансирования обязательно ион * и ы учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым ТИПИЧНЫМ финансированием. Типичным финансированием называ-сумму кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и упла-ЧИИММую сумму процентов.
! Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным фи-Нин» ирои.шнем, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, I Непосредственно продавцом. Если они оцениваются как благоприятные, (И НОТфактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к
Ј стоимости.
<Мщ ViMioitiiu финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, * N0 не изменяют ее стоимость. Мнисстор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, •И1М при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной либо iHiHHKHCTположительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока
I |" НИ loiuiuni.
□ 7.2. Оценка эффективности привлечения заемных средств
IVniniiirо привлечении ипотечного кредита принимается на основе опиши *|ффск I шжости использования заемных средств в инвестиционном и рицинин, что требует анализа таких факторов, как:
9 процентная станка по кредиту;
• срок шйма;
· порядок погашения;
· сумма ипотечного кредита;
· финансовый левередж;
•особые условия кредитования. Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной (см. формулу 6.19b
Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.
Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левередж* (рычага).
Использование заемного капитала целесообразно, если ©беспечиваеЯ более высокую ставку доходности собственного капитала.
Разница между чистым операционным доходом и расходами по общ служиванию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:
(7.1)
ДП = ЧОД - РОД,
где ЧОД - чистый операционный доход;
РОД - годовые расходы по обслуживанию долга;
ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.
Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:
С=ИК + СК,
где С
стоимость недвижимости; ИК- ипотечный кредит; СК- собственный капитал инвестора.
Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, р л сеч и тынлемля как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала ни вестора:
R.(7.11
С.
Ставка доходности на собственный капитал определяется как отмо*] шение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложсн< ного инвестором в недвижимость
(7 J
Л.
ЧОД - РОД СК
финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходно-Iи*Недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инве-иирй Ли■ /?ск. Финансовый левередж оценивается как отрицательный, ЦН1М Лм * Л • Финансовый левередж является положительным и характерна*? еффвктивное использование заемных средств, если RH< Rck.
I Пример. Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый тНфйЦИОННЫЙ доход - 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый м*н» I-1 инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала - по ■ЦК!, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. (МНйИОПоскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расхо-н ♦ ||0 Обслуживанию долга составят: по объекту № 1 - 700; по объекту НИН).
Пии оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходное-
Объект № 1Объект № 2
С'ГВВКа доходности 1500 : 10000 = 15%1500 : 10000 = 15%
недвижимости
•1ЙВКВдоходности 1500-700 : 4000 = 20% 1500 -1000 : 4000 = 12,5%
•"innнемногокапитала
ТйКИМ образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцени-ЦНМН1 Положительно, а по объекту № 2 - отрицательно.
ИниеСТор принимает решение об использовании заемных средств, оце-ИИВйи финансовый левередж.
ЙВЖНЫМ фактором, воздействующим на соотношение ставок доход-ИнИИ собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости Hi nMi'MiMooTii, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ стро-Й1#( II уивТОМ коэффициента ипотечной задолженности (см. формулу 6.20).
Оценку финансового левереджа можно осуществить без использовании * ЮИМОСТНЫХ показателей на основе таблиц сложного процента. Со-Ч1(йНИ1 Двух источников финансирования (собственного капитала и ипо-• »»'М'о кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы В »»*м»чанпи с техникой остаточного дохода.
Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%, коэффициент ипо-ИИН1ИМ Задолженности 70%, кредит получен на 20 лет под 10%; в течение ►ром Кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов; Нин«и мой долг будет погашен в конце одним платежом.
Удельный вес вСтавка доходности Взвешенный результат
ннйшиированном капитале
Недвижимость i 00%0,150,15
Ипотечный кредит 70%0,100,07
^'Iимка доходности собственного капитала составит 0,267, или 26,7%(0,15 —
Ш1 I 0.7).
Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимости (15%), финансовый левередж оценивается положительно.
Если оценивается финансовый левередж при использовании самоамортизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств^ используется ипотечная постоянная.
Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%. Коэффициент ипотечной задолженности - 70%. Самоамортизирующийся кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением.