· ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
· чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
· облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
· денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
· понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных Средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
· показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
· денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДД 17:
1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операции онного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.
4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать, платежи по обслуживанию кредита не надо.
5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом:
Денежный поток до уплаты налогов = ПВД -- Потери от незанятости и при сборе арендной платы + + Прочие доходы = ДВД - ОР - Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД - Капиталовложения -- Обслуживание кредита + Прирост кредитов.
Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу
владельца недвижимости.
Пример. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости (складской комплекс общей площадью 114708 м2 с отапливаемой площадью 65449 м2).
Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде офисных помещений, темпы роста ставок арендной платы (-7%), поправки на недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода примем следующие (табл. 6.S).
Динамика недосбора и недогруза
_______________________________________________ %
| Недочафузка | Недосбор (но аналогии) | |||||
| Прогноз* | (ЫЙ период | По | ;тнро1пенныйпериод | |||
| 1-й год | 2-й год | 3-Й год | | 4-й год | 1-й год | 2-йгод 1 II И)Л | 4-й год |
| 23 | 20 | 10 | б | 15 | 10 | | 3 |
Расходы: /) Налоги.
Общая величина налога на землю составит 56992 долл. (округленно -17000 долл.). Предполагается, она будет оставаться постоянной в течение И ПО окончании прогнозного периода.
** Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается исходя из бн маисовой стоимости этого имущества (2%). Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и эффективным способом, т.е. в прогнозный период не будут строиться новые здания и сооружения. Размер Налога по периодам останется неизменным.
Налог на пользователей автодорог составляет 2,5% от ДВД.
■Отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы и плата и» иоду рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Планируется их увеличение на 10% в первом году прогнозного периода. В дальнейшем предполагается увеличение расходов по статье «Плата за воду» Мй 7% каждый год.
2)Коммунальные платежи.
И1Размер коммунальных платежей рассчитывается на основе данных, !Полученных по аналогичным складским комплексам в пересчете на долл. ммд (табл. 6.6).
Таблица 6.6
Расчет коммунальных услуг
(долл.)
| | >нгк1роэнергия (25 долл. м /год) | 28677 |
| 1 houпение, горячее водоснабжение (0,35 долл. м /год) | 29907 |
| Иодопровод, канализация (0,6 долл. м2/год) | 68825 |
| Упорка помещений и прилегающих территорий (0,8 долл. м2/год | 97236 |
| И 7 V) долл. за 1 га/год соответственно) | |
| ИТОГО | 224645 |
I Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годим будет увеличиваться на 4%. f) Отчисления на оплату труда.
Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. TiHi заработная плата всего персонала составит 90000 долл. (отчисления |§ аиобюджетные фонды - 38,5% от заработной платы), а представитель-9NH0 расходы, суточные и подъемные - 1500 долл. В прогноз закладыва-1МИ н следующие темпы роста этих статей (табл. 6.7).
| Заработная плат | 5°/о |
| Представительские расходы, суточные и подъемные | 0 |
Расчет представительских расходов
Таблица 6.7
4) Охрана и реклама услуг.
Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделение значительных сумм на ее организацию. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять 5000 долл. в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемого объекта расходы на охрану составят 120000 долл. в год (5000 долл. -2-12).
Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют 7000 долл. в год для складских комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят 14000 долл. в год (7000 долл. • 2).
11редполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижаться, а расходы на охрану объектов - возрастать (табл. 6.8).
Таблица 6.8
Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг объекта
| Расходы на охрану | Расходы на рекламу услуг | ||||||
| 1-й год | 2-й год | 3-й год | 4-й год | 1-й год | 2-й год | 3-й год | 4-й год |
| 120 | 125 | 130 | 140 | 14 | 12 | 10 | 8 |
5) Резервный фонд на восстановление.
Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ДВД (8%).
6) Управление.
Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью - сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%)
7) Обязательное страхование недвижимости.
Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов в пересчете на долл. и составляет 400 ед. Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые имущественные объекты.
8) Оплата услуг сторонних организаций.
Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы роста данных услуг (табл. 6.9).
Таблица 6.9
| Услуги организаций | Процентное отношение от ДВД |
| Нотариальные, юридические и аудиторские организации Коммерческие банки11|><><|ис '»|>i пинlit.;>ш | ЗМ 0-ИМ------------ .... |
9) Прочие расходы.
Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большин-* | на аналогичных объектов.
ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Предпринимательские расходы.
Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД - Расходы на обслуживание долга. В нашем примере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами на капиталовложения, следовательно, принимаем ■Ту величину равной 20% ЧОД.
| Расчет денежного потока | 1-й прогнозный период | 2-й прогнозный период | 3-й прогнозный период | Постпрогнозный период |
| гшд | 8805 000 | 7975 000 | 7147 000 | 6440 000 |
| Поправка на недозагрузку, % | 25 | 20 | 10 | 7 |
| Иинривка на недосбор платежей, •к | 15 | 10 | 5 | 5 |
| прочие доходы | 0 | 0 | 0 | 0 |
| дшд | 5613 188 | 5742 000 | 6110 685 | 5689 740 |
| Операционные расходы, | 3018 180 | 2925 851 | 2852 826 | 2744 798 |
| и him числе | ||||
| 1) Налоги | 585 330 | 588550 | 597 767 | 587 244 |
| * налог на землю | 57 000 | 57 000 | 57 000 | 57 000 |
| * налог на имущество | 388 000 | 388 000 | 388 000 | 388 000 |
| '* Налог на пользователей автомо- | 140 330 | 143 550 | 152 767 | 142 244 |
| Г»н ниИ.1Х ДОрОГ | ||||
| * Отчисления на воспроизводство | 1100 | 1100 | 1100 | 1100 |
| Минерально-сырьевой базы | ||||
| * пиши за воду | 89 283 | 95 533 | 102 220 | 109 376 |
| 1) Коммунальные платежи | 224 645 | 233 630 | 242 976 | 252 695 |
| t Мектроэнергия | 28 677 | |||
| * hi 1 hi пенно, горячая вода | 29 907 | |||
| 1 Водопровод, канализация | 68 825 | |||
| |уборка территории | 97 236 | |||
| 1)' 'и ни 1 а труда работников, | 145 883 | 152 427 | 159 298 | 166 513 |
| I Том числе | ||||
| 1 шрнботная плата | 94 500 | 99 225 | 104 186 | 109 396 |
| 1hi числения от заработной платы | 36 383 | 38 202 | 40 112 | 42 117 |
| • Представительские расходы, | 15 000 | 1S000 | 15 000 | 15 000 |
| Неточные и подъемные |
Таблица 6.10