1 «ранимы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. Ме Территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных ШОйЬНых участков по общей площади, площади застройки, уровню ни* фВИВрного обустройства и местоположению относительно границ к вар $Ннв, автомагистралей, улиц.
Пен III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной ИИ*» проводится как усредненная величина по конкретному виду исиоль ИВямни нип как максимальное значение из возможных видов использования Нитяными методами обработки исходной рыночной информации IHOtttnмрегрессионный корреляционный анализ и статистический МО* |МИ»pVHHHpnitoK.
Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельки* нашим! устанавливаются:
) Ни ненастроенным земельным участкам на основе статистического I на ночных цен и затрат на освоение земли;
I Но ими. папам участкам, застроенным объектами недвижимости, с рРНМеннмвм метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение
С
фИИрум уры И ними и mi и I и от реальной ситуации на рынке недвижимости для оцеп , Применимгоя и другие методы массовой оценки недвижимости.
•• ли «ми-ночная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны ■ РООИИЧНЫХ видов использования существенно различается, то выде*
Matfte ни,....... тыс микрозоны.
май IVi Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные риммг I и i.io им «и пня земельных участков наносятся на кадастровую кар-нрмля ДЛй ценового зонирования территории города, а именно фор» рривямие на основе полученных показателей кадастровой стоимости
-ним, ........... тч,,,., х зон.
Нненнчиаи воио часть земель администрлтивно*рерриториального рра4мм»о1ни, однородных по целевому назначению, виду функциональ* М Ирнолмоияния и близких по значению к кадастровой стоимости ги РРЧНМЙ ^еммльныщ участков. Оценочные микрозоны, близкие по нтче нию к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные и»мм При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими Ш кальными участками на территории города.
Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществят*itMl на основе соблюдения следующих принципов:
•близость значений показателей кадастровой стоимости земельны* участков;
•территориальное единство расположения микрозон;
•общность инженерной инфраструктуры, однородность положиТВЛМ ного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами круЩ ных инженерных сооружений или объектов.
Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных cm и мм стей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки м* дастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недипж ими сти, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности ВИН I елей населенного пункта.
При расчете показателей кадастровой стоимости земли для кеждмй городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. На пример, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:
1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием Й благоустройство территории;
3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания шн-а* ления;
4) историческая ценность застройки, эстетическая и ланд та (|и пая ш и ность территории;
5) состояние окружающей среды, санитарные условия;
6) инженерно-геологические условия строительства;
7) рекреационная ценность территории;
8) престижность территории.
Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной миф раструктур большое значение имеют следующие факторы:'
1) уровень развития производственной инфраструктуры, наличие гром» портных путей, удаленность от основных транспортных магистралей^
2) условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность «и >mi»iwi массивов;
3) градостроительные условия и ограничения, обусловленные iommi ванием, разрешенным использованием земельных участков и i и
Учет данных факторов осуществляется с использованием кочффииИ! ентов, величина которых определяется на основе статистического и Нрй* чинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных норма * и нов по градостроительству! опроса и экспертных оценок специиаисюя заключение проводится логический и сравнительный анализ полу-ЙИьц результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая !Мосгь земли, как правило, должна снижаться от центра к периферий-М рнИонаМ города. При отклонении от этой тенденции устанавливают-причинысложившегося положения.
сравнительный анализ производится путем установления зависимости 1луКадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и И&ЧИММИ ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости. ItiH \ ( )формление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты приваленной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляют* • Ни у | аерждение органам исполнительной власти субъектов Российской ^нермцИ11| Органы местного самоуправления публикуют результаты ка-МмровоЙ стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с реко-Юиамнмнмипо дальнейшему использованию этих данных. После обсуж-РИМи опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются I ант и и и в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государ* Нанимай земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельно* llfMMi I ■i не подлежат изменению в течение года, пчультвты кадастровой оценки городских земель как составной час-Щ ЙИМПЛВКСной программы кадастровой оценки недвижимости могут РИнаыоаатьоя для следующих целей:
IfBi•маниягосударственной автоматизированной системы земельного ttWHHpai
•формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
1Уточнениясхемы территориально-экономического зонирования; I w I юнmi а»пняставок арендной платы за муниципальные земли;
*Определения стартовых цен продажи прав собственности или долго-ВричимИ аренды на конкурсах и аукционах;
lMHp»MH4Hпня величины компенсационных выплат при изъятии земель |N Муниципальных нужд;
Йинчтмания наиболее рациональных и перспективных направлений
мП ИК' I ройки;
' Информирования органов муниципальной власти и оказания плат* pviiyi ра'1ЛИЧНЫМ субъектам земельного рынка; I ей оыни м фондового рынка земельных бумаг и ипотеки. Гмначная оценки единичных земельных участков городских земель ос* имиммие к н ив их кадастровой стоимости и предполагает проведение 1 рНемнфического рыночного анализа для каждого конкретного участ* IНна учиI ымаеi целевое использование земельного участка, конъюнк* щ рмнкя, количественные характеристики оцениваемой земли. Слово* III рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим
=мм himнмааемому участку местоположением, В также необходимости J I.»н.иш. мня и учета цеНОобразующИХ факторов ДЛЯ каждогоKOHK-|1Нм и мимаИСПОЛЬЗОИаНИЯ ЭСМСЛЬ.
Оценочная стоимость единичного земельного участка населенно! пункта - это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с попрание! на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее Mill ние на величину рыночной стоимости. Данная величина характерна стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования »< р|4| тории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на зомЯЙ данного вида использования и качественно-количественных харакири стик земельного участка.
Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка пну»г»» конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов! jiff достроительной ценности, применяемых к данному участку на оспоие тановления и детального учета всех рентообразующих факторов, а ТЯЯЙЙ факторов локальной неоднородности территории города.
Основанием для определения рыночной стоимости единичного icmimiim ного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчимЩ оценки.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель провод^ ся по единой методике в целях обеспечения сопоставимости резулмлюЯ оценки на территории Российской Федерации и унификации мстод« ни и и ческих подходов оценки различных категорий земель. Вне черты м^иМИ ских и сельских поселений и земель лесного фонда государственна и кйДЙ* стровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на ос ни капитализации расчетного рентного дохода.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима ДЛЯ I снования земельного налога, арендной платы и иных целей, установлен» пых законом.
Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в грииинЯ! субъектов РФ, административных районов, землевладений (земленоль hi ваний) юридических и физических лиц.
Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория! аи памяти чески используемая для определенных целей и обладающая конкретны* ми естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйствен* пых угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, нам бища и залежь.
Паш и я - сельскохозяйственное угодье, которое систематически н< и>»н* зуется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы мин голетних трав, а также чистые пары.
Сенокос - сельскохозяйственное угодье, которое систематичосяи И( пользуется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и су*»» дольные сенокосы.
Пастбище # сельскохозяйственное угодье, которое систематично*и используется для выпаса животных, а также земельные учистки, прими ные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющим и залежью.
$ши - земельный участок, который раньше использовался под паш-I Ни л го одного года не используется, в том числе и под пар. • мим кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. На первом тональном этапе территориальным органам субъектов РФ пред-1ЯИ1ГСЯ кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного Нми'мннм и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) Ml Нрщнчи пия оценки внутри субъектов РФ. Второй этап - кадастровая ЙМеМ Я и сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административ-