Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД Потери + Прочие доходы.(6.3)
Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и Текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину Периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент Недоиспользования (Кщ) объекта недвижимости:
к„д=^Г^;(6-4)
ГШ Дд - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;
Т - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна; N - число арендных периодов в году.
Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета пред-tmiuii аемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректиро-Шм с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит " | следующих факторов:
· общеэкономической ситуации;
· перспектив развития региона;
· стадии цикла рынка недвижимости!
' соотношения опроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.
1-П
Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.
К =1-К .(6 5)
загрузкиндVU,J/
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):
Потери при сборе
, .,wх арендных платежей (Пя) „ ,ч
Коэффициент потерь при сборе платежей (Кп) = — - . (6.6)
Потенциальный валовой доход (ПВД)
Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:
Пя + Пнп
KHjm=——>(6.7)
ндп ПВдv /
где К - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; Па - потери при сборе арендной платы; П - потери от недоиспользования площадей; ПВД - потенциальный валовой доход.
Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.)» ине включаемые в арендную плату.
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД-ОР.(6 '
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на;
• условно-постоянные;
· условно-переменные, или эксплуатационные;
· расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:
° налог на имущество;
•страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
•заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
в коммунальные;
•на содержание территории;
° на текущие ремонтные работы;
° заработная плата обслуживающего персонала;
•налоги на заработную плату;
й расходы по обеспечению безопасности;
•расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) И т.д.
Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:
· экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;
· обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не Операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);
· подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не свя-|анных с оцениваемой недвижимостью);
· дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуата-н и и. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.
· предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не Приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не Относятся к операционным.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитар-но-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владель-
- _
цев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
В случаях, когда недвижимость приобретается* С привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступление до уплаты налогов.
Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
•с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
· метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
· метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений» Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск +
+ Вложения в недвижимость +9^
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости + + Премии за инвестиционный менеджмент.
Беэрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата»'.
' Бирман Г., Шмидт С, ЭкономичЮкий анализ инвестиционных проектов / Пол род. Л.П. 1>олых.- М.: Банки и биржи, 10НИТИ, 1997. - С. 445.446.
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.