Общий коэффициент капитяЦшзации. Основные этапы расчета стоимости объекта:
1) подбор сопоставимых (а том числе по степени риска и доходам) шю« даж в данном сегменте рынка недвижимости;
2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определи ется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого ] аналога к его продажной цене:
т
ККш,»<1то/й:Ц&)]:т,
!
где К - общий коэффициент капитализации;
ЧОД. - чистый операционный доход /-го сопоставимого аналога; Ц. - цена продажи /-го сопоставимого аналога; т - количество отобранных аналогов.
3)далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оцени,
по формуле
т
Доб » ЧОД0 • Ккап = ЧОД0[2(ЧОД/а : Цш)]: т,
I
где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.
Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД м размере 50000 у.е. (табл. 8.5).
Таблицй III
□ 8А Анализ полученных результатов ■ 1 \ и итоговое заключение
о вероятной цене объекта I методом сравнительного подхода
1йал ючительным этапом сравнительного подхода является анализ про-(Нвелеиных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости JjMlMIIBttCMOro объекта. При этом необходимо:
I 1\цательно проверить использованные для расчета данные по сопос-Ы*НМЫМпродажам и их скорректированные величины.
ьнронести согласование скорректированных величин сопоставимых Путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. НйИОольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех ЙЙраниых аналогов, к которым вводились меньшее количество и вели-NM Поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании резуль-(Мов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоста-Р^Ш t* Оцениваемым объектом.
Но 1МОЖ6Н и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет средне-*Н*фмвтнчС0КОЙ величины оправдан, если:
рциничос I ио отобранных аналогов минимально; Ниинпины их скорректированных цен достаточно близки. ПКФчнганная оценщиком средневзвешенная величина будет являться ЙМнимстие случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемо-МА|.миi К( )ТОрая может быть округлена в допустимых пределах в каж-рМКжаретном случае.
1h«"Mi|» Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение кор-оцщйон и «навешивания» позволили вывести итоговую цену в 532000 у.е. РИММ М ч
| Аналог | Чистый операционный | Продажная | Расчетный Кищ |
| цена, у.е. | |||
| А | 5000 | 35000 | |
| В | 40000 | 500000 | 0,08 |
| С | Доход за истекший год 35000 | 350000 |
Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, тек кипк первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцснивйеМЩ
го объекта, а у второго доход указан за прошлый год.
Вероятная цепи продажи оцениваемого объекта будет равна!
Ц ■ 50000 у.е.; 0,08 625000 у.е.
| 1 '"кМТЫ'ЙННЛОГИ | Скорректированная цена, у.е. | Вес |
| 573234 | 2 | |
| Ш 'щ | 642143 | 1 |
| 468673 | 3 | |
| щШшщ и (фметическая | 561350 | |
| рваамнй | 573234SSStll | |
| 1 Мнйжммифшн. | 532438 | |
| [я? н^ии | 532000 |
Таблица 8.6
Выведение итоговой цены
я* I
н о
U
О
В д
Воз2Ј В
Омя_ с
Sй2о
3вМ«
Он
В
в в с
Он
в
СО
О со св В
Он
в
2
в
Он
в в в
Он
в
в в
Он
т
□8.5.Практика применения сравнительного подхода
Пример. Необходимо оценить стоимость дачи, общая площадь кот рой 60 м2. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача - 12 соток. Имеется информации по сделкам купли-продажи пяти сравниваемых объектов в рассматривав* мом загородном районе (табл. 8.7). Хотя для российских условий варилm финансового расчета приобретения недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлем, им не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравниваемых объеИ* тов — III и V. При этом представленные в таблице 8.8 значения завышении цен продажи по этим двум сравниваемым объектам (7 у.е. для III объема и 5,6 у.е. для V объекта) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировки согласно условию осуществления финансовых расчета между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процент относительно рыночной).
Перед определением величин корректировок цен продаж по сравнм ваемым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена Прв! даж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица С| »»т нения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в До» таточно широком диапазоне - 45-70 м2. В качестве единицы срлинёмМя выберем цену продажи 1 м2, расчетные значения которой по срапшшибч мым объектам представлены в табл. 8.8.
Теперь можно последовательно определить значения величин корреМ тировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов ОрмМ нения.
1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков нош мм сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Koppfjjp тировка цен продаж отсутствует.
2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости» По 111 V сравниваемым объектам - нерыночные условия (цены завышены)» |]Ј водим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2 по этим <»<• там: —0,155 тыс.руб. III объект; -0,102 тыс.руб. V объект.
3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем ирей! нпмi»iм объектам. Корректировка отсутствует.
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения иен и чины корректировки по фактору времени выбираем пару сравниваемых придир IV и V. При этом по сравниваемому объекту V берется скоррсктироилннн( цена продажи по предыдущему элементу сраинения 0,688 тысруб.:
0.688); 0.688 ■ 100% ■28,6%
i
> Ё
Я
ю о
Ё
о
Ы я о
о
VO
Г-го
о
cN
1Г>
00
г-
«л
«О
о
О
^ 3
и 3 —■as
S
I э
9
я
в о S
в
6
S
ч
со
Я в
а D
S
ЧО
о
ч о в
1) О
в I о с
0)
о в ч о в
а) о в ч о в
о в ч о в
О
в
5 О
в о
в
5Г
о в
Я
о
CQ оЗ
Он
3 в sr о в
с
о я
о
Он Он
в в о в
в
о
аз
&
о
Я
аЗ
Он
В
В
0>
3 в
В О S3
rv <D Д В1Л
3 о
в
о в
з з
о
ОнОн
S «й
а 3 вй з
4>
о в в о в 3
3 о,и3 н
^S3г-
3 в в о в 3
Он
3 о
В в о в
з 3
ОнЛ
3s
вв
gg
оо
в5
3s
OnОн
р и
о я о о В
Я В м
-в-
CN
В
о
4> аЗ Я В В <и в о
в
аЗ
О ccj О
° Я
2 из о
0
В в
в
в
я
F о
CD
Ч О
в
о
Он
с о
00 fc( Ч VO 00 О 2 пл
О ~*X+
S
оо | я°
о я я
С о
х1
о « s ^
Я гз
ев
ч о
Он
с
ев
я
я2
ня
свев
14DQ
«и
Я
Сц св
то « Ю U
о
Он
М
В
V Он
Он Он
Р.. о о м U! U
>
я
Ю
О
>
&
ю
о
н и «и на Ю
О
I ю
О
12
1 ю О
1>*
я
яо
о1
ев
S
я
§ 8
Он 5
ев О
Он
сёГ
X
О
я Q ч ° о с
о
ON
0>
V*О
оо я
ОО tj
ОО
о\ о
о42
о
go
о
о
00
с
о я ч о в
ш
00
о"
оо о г- я —
о с
Он
о
Он
о*
03)
о
Он щт
а
^S
Я<1>
яР
Ч Ю
оо
3я
<i>Он
| <D | ||||
| О | ||||
| о | Hh | 00 | ОН | |
| On | о | 00 | ST | |
| к | ■ ^ | vo | о | |
| О | Он | Q Т | о | ын |
| Он | ||||
| я |
| О | о | |
| я | «о | я |
| ОО | 00 | ST |
| оол | о о | о |
| о" | я | © |
| из | ||
| Он | Он |
00
© 3 <=>
т о
—i Я
СЛ 5Г _
О S
оо о °
" S
Он
Он
«и
о
00 Я
г- tr_ оо о о
°"9
Он
я
| о | о | ||
| н | я | я | |
| о | о | ||
| оол | о о | сю | о |
| о" | я | о4 | я |
| 3 | |||
| Он | Он |
ш о
00 Я 00 о °
о S
3
4)
о я
о
X 3
Он
Он
0)
о я сг о я 3
Он
ев Н О S*