' Щ*ЩМЛФМыефакторы*,
I М'оиин!. чистоты потребляемой воды; 1Ии инoi Iь территории и разнообразие зеленых насаждений; I {ИФНИ ум нижней и и, оползневая опасность И т. п.
Ниирншчмчмеэкологические факторы*.
' НИ»ммчя;
•и н i ф цветности;
1рМ|1ИМм11 режим;
РИ*М1ршурный режим; ии мнчн.м гь территории; р^ривнение юэдушного бассейна;
И1МНННН,радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п. РМнааиеиняя классификация экологических факторов достаточно |М и iftineiiT от уровней научно-технического прогресса и социаль-НИимнмеекого развития конкретного региона. Например, я опреде-И1 mi»|m шумоиоезагрязнение в аспекте использования жилых и офионых зданий можно рассматривать и как управляемый экологическим ( тор, так как в настоящее время имеются технические средства, cmUl щие негативное воздействие шума на обитателей этого вида неднимЦ ти: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировм I ния с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.
При оценке недвижимости экологические факторы необходимо сматривать как метаинфраструктуру, существенно влияющую на цен (стоимость) объекта недвижимости. Ценность этой метаинфраструу выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад оо| ности экологических факторов в стоимость объекта недвижимей i и этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объем* И| движимости может быть позитивным или негативным. В условиям РМНЦ ной экономики посредством функционирования рынка недвижимости *И| ность экологической метаинфраструктуры находит адекватное 0Трй0#И)| в структуре стоимости недвижимости.
Существует объективная закономерность роста ценности моими мч*^ ких благ. При этом по мере роста уровня (качества) жизни, ИСХОДИ Hit кона предельной полезности, возникают повышающиеся ПОТребноиЦ 1 покупателя объекта недвижимости не только в традиционных эколо, mmjK чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие иа« им* Щ саждений), но и в получении психосоциального экологического эффен i я (Bti можность созерцания из окон своего дома или офиса природного аанлнмф-та, прямого контакта с естественной природой и т.пА Безуслояио, tBBHJ рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыммчмц стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего pOtiB
Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом моми*Н| ческих факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкр*1И4Ир( вать основные параметры качественного состояния окружающей нрнр»'-но-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупное!ь ҐЛ логических факторов, влияющих на стоимость объекта недвИШИМНеЯ анализируется с позиции как негативного, так и позитивного ВЛИВМя С позиции негативного влияния экспертиза должна проводитЬОВ На МНЯ ве анализа окружающей среды по трем основным видам .лгрвзненнЯ Щ ханическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных ВВОЯНЯ ческих факторов проводится с целью идентификации основных ИмрямК ров качественного состояния окружающей природно-антрОПОГВННнИ ч оцениваемого объекта недвижимости при определении его СТмнмиеНН учетом влияния этих факторов.
Механическое загрязнение - захламление (например, мусор1leppHW рии (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее ЛИШЬ мс*ВЯ ческое негативное воздействие без физико-химических последе i вин И Я честве единицы измерения уровня механического загряэненив moiу» Ш\ использованы показатели плотности захламления: отношение мян№ Ml объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м* и . д.) либо доли (я н{
BfB*) 1йкламленной площади к общей площади, занимаемой объектом РМвнФИМости.
Ь*Ш1Ч0СКОе загрязнение - изменение химических свойств атмосферы, РИМ N ВОДЫ (при наличии в структуре объекта недвижимости обособ-РИНВ Водного объекта), оказывающее негативное воздействие как не» |м*а. Miriiiioна объект недвижимости (снижение урожайности сельско-ИРивеИИЫХ культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия ме» РИМИМ'КИХ конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей felMatpH маемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме.
Ofям ми в офисе и т. д.). В качестве единицы измерения этого вида Иимиити используются уровни концентрации (мкг/м3, мг/л и т. п.) по
►нмиамингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) ) Ври I ности предельно допустимых концентраций и индексы уровня |ря «и* ним соответствующей среды (более подробно см. пар. 14.6).
Ф#ммч«ч'1ил'шгрязнение - изменение физических параметров окружаю* ■ Нрнродио-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, (рНВое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п.
•tutним? шгрязнение - рассматривается как повышение температуры I |М вокруг Объекта недвижимости, например, в связи с выбросами на* hi и мо цуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (про МИчанНМЯИЛИ иных предприятий), расположенных недалеко от расемат-IbbMHIO объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого ! 4BI ри шеиия используется прирост температуры в градусах (атмос*
Ни И ВОДНОГО объекта) относительно естественно-климатических уело*
HfHHoio гаографического ареала.
1I шрнн »«f »<• 9аерязнение - изменение естественной освещенности терри-1ри »аи • I» in ига ни ж и мости вследствие действия затенения от ближай* ! мОммои недвижимости и искусственных источников света. Такие pHfHHH Приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, IMlHieHHMK на территории рассматриваемого объекта недвижимое И »--.»■. »мг измерения этих изменений используется прирост или ума п.
(Ни* о».. iiihпотоков в люксах (лк) на единицу площади (лк/м2).
I frf И(ияне vis рч и и-ние-увеличение интенсивности шума сверх при* (Рит уронив, влияющее на проживающих либо работающих на рас-ЦрИВянмом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения ис-ЯИНФВ уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» рВрннмошумомера при логарифмическом осреднении за годовое И ир«ммТакое увеличение интенсивности шума у человека выэы* и=й1им«пнгутомляемости, снижение умственной активности и при Юоаиии МО-100 дБ постепенную потерю слуха. Необходимо различать Изгарин шумаи источников шума; I)проникающие в помещение
М* ИиШЧИИКИ которых находятся мне рассматриваемого объекта не
ШМнни (милой дом, офис и I д.). к числу таких источникоя шума ночфянспорт, шумящие ягрегаты и установки производственных
предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( шкоЛЬММИЯ ры, спортивные площадки и т. д.); 2) звуки, проникающие в оиинпш помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источнмимя I ходящихся в том же здании объекта недвижимости (шум лифтов И HHfj го инженерного оборудования здания, шумы, проникающие ОТ сч^ииЙЦ помещений здания, и т. д.).
•Электромагнитное загрязнение - изменения электромимННМ свойств среды, в пространстве которой находится объект нсдим | нми| (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промыммтНН установок и т.д.), могут приводить к местным географическим ЯННМЩ ям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым мЦ относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно МИОГОиАИ) ную систему измерений и поэтому при проведении экологической тизы считается возможным лишь качественный анализ его хари* 1*рм» щ т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо огеуи »ии|| приведением перечня основных источников, их мощности (например, и| вень напряжения тока высоковольтной линии электропередач* мини, радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматримйШМ объекта недвижимости.
• Радиационное загрязнение - превышение естественного уроним tMtMfl жания радиационных веществ в среде, где находится рассмафинйеММ объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого Вмля щ рязнения используются часовые и осредненные за год уронпн |»иманя (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть Ш "Н^ИММ так и внутренние относительно рассматриваемого объекта КелйНЯМИц ти. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных оиин промышленные и научно-исследовательские предприятия, оГнпо1й|мш(1 ядерными установками и т. п., зона радиационного действия мн щи■ натывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимой! Внутренние - это загрязненные либо радиационно небезопасные мнн<|ннн|| находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта huhinI жимости (применение вторичного огнеупорного кирпича н КЛВ4И1 ФЩ каминов и др., ранее использованного для облицовки металлу)и печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и i и )
При экологической экспертизе объектов недвижимости нпрмлу * цш вентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных ПОСЛ#лиим| загрязнения окружающей природно-антропогенной среды обьсмя н»н»м жимости определяются и характеристики благоприятных (нозитмвнц! экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный *ш логический и психосоциальный эффект, существенно влияющий им ИЦ| ночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предмоюиЦ^В что объект недвижимости находится в экологически чистой ормринии! антропогенной среде, то экологичеокий психосоциальный эффен ми§# характеризоваться рядом позитивных экологических факторов*