общих условий строительного производства, его организации и обслущ вания.
Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский ДОХ§ представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанным | реализацией строительного проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета суши ствует несколько способов определения восстановительной стоимости!
· метод сравнительной единицы;
· метод разбивки по компонентам;
· метод количественного обследования.
Далее рассмотрим методы расчета восстановительной сто и мои и Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости стриН* тельства сравнительной единицы (1 м, 1 м) аналогичного здания < itwi имость сравнительной единицы аналога должна быть скорректировал на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, обор] на н не, права собственности и т.д.).
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скоррек i Нщ ванная стоимость единицы сравнения умножается на количество едини сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обМЧК используются различные справочные и нормативные материалы (v l И 'И УПВСия*Д.).
В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта подин * мости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стой мое 11. I типичного сооружения.
С=С1м-5КККК-К К ,(9.1)
оопнмвпзндс47
| юнмость оцениваемого объекта; Ґт* i i оимоегь1 м типичного сооружения на базовую дату;
■ Площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); и и >ффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площа-ДН объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строи-11*111.11011площади (Кп = 1,1- 1,2)';
I Коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым Объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта
К- ■ 0;
Ни кЬфициент, учитывающий местоположение объекта; I ■»»• к|)фициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-мон-
■ н hii.i х работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;
коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); I |1Иффициент, учитывающий НДС (%).
НйШНЫМ этапом при использовании этого метода является выбор ЙИММ» i • объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:
jMHHiue функциональное назначение; I Ими ми 11. физических характеристик (класс конструктивных систем); §1ИИИ>Т11ВИМЫЙ хронологический возраст сравниваемых объектов; JlpVfM Мрактеристики.
Нмишльку в большинстве случаев базой для сравнения является сто-Нь мрйииитсльной единицы не идентичного объекта, а близкого ана-i ♦ и |нм считанная по методу сравнительной единицы стоимость объек-|Й1ЖИм» и i юимостью замещения.
НмфмрМЩионной базой для приведенной методики расчета может 1|#нн * жимшртальиое издание консалтинговой компании «КО-ИН-Щщ Ицдскец цен в строительстве» (межрегиональный информации ЦНЛЛИТИЧОСКИЙ бюллетень, из которого можно получить информа-iHHHi-miu'текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строи-|НН мни111 иые работы, материалы, конструкции, технологическое рМИ|миинн по всем регионам России).
^зд т
1VJ'CJ
1
здания в
ham рмбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что |М>" м< НСОГО Здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдель-У11И 1ИТ#ЛЬЙЫх компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Й1МНР1Ч1 КижДОГО компонента получают исходя из суммы прямых и кос» рЦ! и I |Ж Г, необходимых для устройства единицы объема по формуле
Н'
делом;
К„,(9.2)
Мнимость строительства Ни it им /«го компонента; • мини п.единицыобъема; (Н'нгн« i «и•им деленных компонентов здания;
1н |ффнниенТ| учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым НпйекТем и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта
Ь) уйи н.шнi i.CH ино1цнд|., расочитанная исходя из замеров по внутреннему •мним,и то время как строительная площадь рассчитывается исходя из ■ *н(. hiнемупериметру объекта*
Существует несколько вариантов использования метода разбивки IIj компонентам:
· субподряд;
· разбивка по профилю работ; ° выделение затрат.
Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик или мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения члим строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и осимилм на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, шту|Г туров, плотников и др.).
Метод выделения затрат предполагает использование разных сл и мим сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти ОЦ0М ки суммируются.
Метод количественного обследования основан на детальных К0ЛИММ ственном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных КОММ" нентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчет прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, 1 N составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования - база для использования ИМЯ шеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она даст НИИ* более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является нни* более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь vi1v6 ленную теоретическую подготовку и значительный практический омы i
Z□ 9.3. Расчет стоимости строитель?!им
Стоимость строительства зданий и сооружений определяется ислиН! ной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость с 4*4 тельства, как правило, определяется на стадии предпроектных проряПИ! ток (составление ТЭО строительства).
Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумм! денежных средств, необходимых для его осуществления в соотвегс i мин I проектной документацией.
На основе сметной стоимости производится расчет размера к л ни мм» м ных вложений, финансирования строительства, а также формирмийНЦ] свободных (договорных) цен на строительную продукцию.
База для расчета сметной стоимости строительства:
•проект и рабочая документация;
•действующие сметные (| гом числе ресурсные) нормативы, а пмчм отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
I hHIhiii.im.icотносящиеся к соответствующей стройке решения цент-Шнмн ♦ | И других органов государственного управления.
( (Ыи фТвутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-1р4рм»|ЦИ0ННОЙ базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуаль-,**»itiNhicнормы.
ШМИИЯЯ стоимость строительства включает следующие элементы: I црритсльные работы;
*раООТМ ПО монтажу оборудования (монтажные работы);
• ни I ы на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и ин-
IHttlpll
Iмрмчне затраты.
MfMОпределения сметной стоимости строительства составляется смет-|1 ДМумеИТация, состоящая из локальных смет и локальных сметных |tyM ни, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчерти ИЧДельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости стро (МйИаа, сводок затрат и других документов.
$н*Н чьнме сметы - первичные сметные документы, которые составляла не о п^вЛЬНые виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а так-| Ни ибщеПЛОЩайочным работам на основе разработанной рабочей до-РрМеионмт
MfllMW/w* сметы аккумулируют данные локальных смет и позво-|И формировать сводные (договорные) цены на строительную про-(It I НИМ
•аиииме вметные расчеты стоимости строительства составляются на ней нПьектНЫХ смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и
f м ц j и 112 глав;
III (Нин miмин л территории строительства; 1| м* ммамые объекты строительства; 1) иРьеК'гы Подсобного и обслуживающего назначения;
IIмОмч« млтранспортного хозяйства и связи;
||« • • »тч илэнергетического хозяйства;
■I Наружные сети и сооружения;
|) Лнашуотройство территории строительства;
|| а|а*М1Ч1ммс здания и сооружения;
N Мрмчне работы и затраты;
Hi)» и |ИНИС структуры дирекции (технический надзор); I * I подготовка эксплуатационных кадров; и§| Нрмин нмло и изыскательские работы.
W'■/ НШШМНОинформационнойбашв системе ценообразования и смет-Шцщнромним е строительстве включает строительные нормы, пра-
I (НЯНЬ 4 СииП) и другие сметные нормативные документы. Главное Циимммм* сметных норм состоит в определении нормативного количе-
^ и * vjm мм, требующихся для выполнения определенного вида работ, N1 §ммствие, их стоимостных показателей.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ (ОБЩЕРЕСПУБЛИКАНСКИЙ) УРОВЕНЬ
Государственные федеральные сметные нормативы, вводимые в действие Госстроем России
ИМШЫя i мш ныв нормативы
Сметные нормативы, выраженные в процентах,
шифр 5
Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормат! ную (нормативно-информационную) базу системы ценообразовании сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признана структуре, времени опубликования и степени укрупнения (рис. 9. 2).
| По структуре | По времени | По степени |
| (4 уровня) | опубликования | укрупнения |
Ж
1ШЫИ t'M*1! -
ШШ и цены
|#*Н VI" Will
1 И§».унн>и,
Ж
Элементные сметные нормы
и расценки на виды работ
ж
Ж
Ж
Укрупненные сметные нормативы
Ж
Укрупненные сметные нормативы и показатели на здания и виды работ
Ж