119.4. Определение износа
объекта недвижимости^ •
HiiIh^ мрмктериэус тся уменьшением полезности объекта недвижимо-I мн|реЙитш1ьок°И прпнлекательностн с точки зрения потенциаль-
ЙМ|и = трии выражается В снижении СО временем стоимости (обесце
нении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие кож ■\*щ тивную надежность зданий и сооружений, а также их функционаЛйИщ соответствие текущему и тем более будущему использованию, связинн! с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижим ицв в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обуеимеГ ленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на ОНШ деленное использование зданий и т.д.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражение^ износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта НелвЯ жимости, выделяют следующие виды износа: физический, функционмтЦ ный и внешний (рис. 9.6).
| ИЗНОС | ||||
| Физический•устранимый•неустранимый | Функциональный•устранимый•неустранимый | Внешний (экономический)• как правило,неустранимый | ||
Инмичсская жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в те-РИирого объект приносит доход. В этот период проводимые улуч-■ ЙИИСН Г вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта 1|ЧИКйеТ0Я| когда эксплуатация объекта не может принести доход, обо-ЦМнни соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в дан-рИ Менте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже |Ммм ККЛНД в стоимость объекта вследствие его общего износа. Чфимнмимйвозраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологичес-■рмртчи здания с учетом его технического состояния и сложивших-Щ JPM V Оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оце-IPtOH о объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания рМинмми возраст может отличаться от хронологического возраста в ШУМ ИЛИ меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуа-III * мнимэффективный возраст, как правило, равен хронологическому. ИНМШмИся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период вре-ММ ПИI моценки до окончания его экономической жизни (рис. 9.7). ■ЙЬМНнмность определения таких показателей, как срок экономиче-I ♦•• himи эффективный возраст, требует от оценщика достаточно вы-pR Минификвции и немалого практического опыта.
Снос объекта
Риг. V.7. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
И ним а ОЦеноЧИОЙ практике необходимо отличать по смыслу от нодоб-
Рис. 9.6. Классификация износа объектов недвижимости
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимы!
и неустранимый.
Устранимый износ - это износ, устранение которого физически Вов можно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты ИМ vnf ранение того или иного вида износа способствуют повышению стой МИ ти объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный и ищ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ И1 ставляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рьннноМЯ ценой оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени ииии объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие показатель.
Физическая ЖИЗНЬ здания (ФЖ) - период жеилултацпн здании, и м-41
ние которого состояние несущих конструктивных элементов здании и «и и ветствует определенным критериям (конструктивная надежностЬ| Фи ческая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта шммммвк ется при строительстве и зависит от группы капитальности вдаиищ
Физическая ЖИЗНЬ заканчивается, когда объект сносится
Хронологический возраст (ХВ) период времени, прошедший СИ
ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки,
■ •Иьакта
HlflfMf мцию
Физическая жизнь здания
Экономическая жизнь здания
Дата оценки
Хронологический возраст
Эффективный возраст
Оставшаяся экономическая жизнь здания
I
| Удельный | Удельный | ||
| 11 '«именование элементов | вес конст- | Процент | вес х |
| объекта | рукции, эле- | износа | х процент |
| мента, % | износа | ||
| ФУМДЙМСНТ | 25 | 15 | 375 |
| Мир у iiuii.ic и внутренние капи- | |||
| |ВШ1ме Стены и перегородки | 35 | 20 | 700 |
| М#рекрытия | 30 | 25 | 750 |
| Мрмвм | 10 | 30 | 300 |
| ШШ 111стр. 1 + стр. 2 + ... + стр. 9) | 100 | — | 4200 |
| Физический износ здания = 42% (4200/100) | |||
Таблица 9.1
Методы расчета физического износа зданий следующие:
· нормативный (для жилых зданий);
· стоимостный;
· метод срока жизни. Нормативный метод расчета физического износа предполагает испоим
зование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведбВ ственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила ОЦОИВ физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного коми, тета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях общефизического износа жилых зданий при технической инвентаризации. млУ нировании капитального ремонта жилищного фонда независимо и его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах даны характеристика физического износа i »»i личных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле
:100,
1
где F,
п
· физический износ здания, %;
· физический износ /-го конструктивного элемента, %;
· коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости МП * »»$§§ структивного элемента в общей восстановительной стоимости ЗДЯНИЛ
-количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, ЭЛВМ* И тов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процешш обычно принимают по укрупненным показателям восстановитсяыi»»и $Ш и мости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а ДПВ Щщ струкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показвтВД1и по их сметной стоимости.
Условный пример расчета физического износа нормативным Mti i flJ приведен в табл. 9.1.
Описанная методика применяется исключительно в отечествам Практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следЛ щие недостатки:
·по причине своей «нормативности» она изначально не может уЧ(№н нетипичные условия эксплуатации объекта;
·трудоемкость применения по причине необходимой детализации мя с тру к тинных элементов здания;
9 невозможность измерения функционального и внешнего иними. 9 субъективность удельного взвешивания конструктивных ним.мм»# Воснове стоимостного метода определения физического инимин» фи| физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением см мости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устрани и ищи повреждения конструкций,элемента, системы или здания в inмим и ц| восстановительной стоимости
I ♦I* *М оимое I ного метода определения физического износа заключа-II ИИределении затрат на воссоздание элементов здания. рЦМЯММЙ пример расчета физического износа стоимостным методом ЦЖЯМН! и пит().2.
Таблица 9.2
| |,м*мгтi.i здания | Восстановительная стоимость элемента, у.е. | Объективно необходимые затраты на ремонт, у.е. | Износ, % |
| 3200 | 640 | 20 | |
| цмпм'и инженерные системы | 800 | И 160 | 20 |
| минжм и Водопровод | 4000 | 1 1200 | 30 |
| i *tими | 8000 | 2800 | 35 |
| 16 000 | 4800 | 300 |
ДямммМ метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в IM В и» "ни Iпом выражении. Поскольку расчет обесценения произ-РИ ИВ ним ми-разумных фактических затрат на доведение изношен-ЯИямрмI ои до «практически нового состояния», результат по данному 1йУ мн ф но считать достаточно точным. Недостатки метода — обяза-■Bi 4Р1ИИНыммми точность расчета затрат на проведение ремонта из-ШВИММ» Мвмеитов здания.
иив физического износа зданий методом срока жизни. Показа-Нмнмйпм м о износа, эффективного возраста и срока экономической *«*» мммннюя в определенном соотношении^ которое можно выразить
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком ж и з-мм - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонен-• ••и, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологи-НВ4К0ГО возраста и срока физической жизни этих элементов (табл. 9.4).
(9.4)
И = (ЭВ : ФЖ) • 100 = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] • 100,
где И - износ, %;
ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического
состояния элементов или здания в целом; ФЖ - типичный срок физической жизни; ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов зда| ния с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
(9.5)
И = (ХВ : ФЖ) • 100,
где И - износ, %;
ФЖ - типичный срок физической жизни.
Применение формулы 9.5 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных про» даж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в фор* муле 9.4.