Інколи квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень. Необхідно пам'ятати, що заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що продавець — власник квартири померлого громадянина. Таким власником він стає тільки через шість місяців після відкриття спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши в нотаріальній конторісвідоцтво про прийняття спадщини.
Слід мати на увазі, що коли від імені продавця за довіреністю виступає довірена особа, не виключається, що така довіреність може бути недійсною (наприклад, довіритель помер, скасував її, визнаний недієздатним та ін.), і тоді укладений довіреною особою правочин також буде недійсним.
Якщо будинок належить подружжю на праві спільної власності, необхідна взаємна згода їх на його продаж. Така згода має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Якщо продавцеві належить частина будинку або квартири на праві спільної власності, необхідно надати доказ про відмову співвласників від переважного права купівлі цієї частки.
Продавець зобов'язаний надатидовідку-характеристику з Бюро технічної інвентаризації, яка містить характеристику будівлі, а якщо в населеному пункті інвентаризація не проведена, то довідку виконкому відповідної Ради.
Порядок отримання довідок-характеристик детально регламентовано в Інструкції "Про порядок видачі довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, які знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб", затвердженій наказом Держкомжитлокомунгоспа України від ЗО квітня 1996 р. № 35.
Різноманітні господарські забудови (літня кухня, сарай та ін.) відповідно до цієї Інструкції є підсобними забудовами і становлять разом з будинком єдине ціле. У разі продажу будинку вони переходять до нового власника разом з будинком, якщо при укладенні договору купівлі-продажу не було передбачено інше.
Якщо квартира належить державній організації, то її можна продати тільки з дозволу Фонду державного майна України.
Нотаріус зобов'язаний перевірити відсутність заборони на відчуження будинку (квартири) чи арешту. Заборона на відчуження може бути, наприклад, у зв'язку з укладенням продавцем договору під заставу житлового будинку. Якщо покупець дав згоду придбати будинок і відповідати за зобов'язаннями продавця (у цьому разі повернути борг), то за згодою кредитора такий договір може бути по-
свідчений. Довідка про відсутність заборони дійсна протягомтрьох місяців. Для запобігання можливій недобросовісності продавця таку довідку потрібно вимагати для надання напередодні посвідчення договору.
Ціна будинку (квартири), що продається, визначається угодою сторін, але не може бути меншою за балансову оцінку, яку зазначено в довідці-характеристиці.
За посвідчення договору купівлі-продажу нотаріус стягує державне мито в розмірі 5 % від суми договору (але не менше як 0,5 % неоподатковуваного мінімуму доходів громадян), а якщо будинок відчужується близьким родичам — дітям, подружжю, батькам, то розмір державного мита становить 1 % (але не менше ніж 0,2 % неоподатковуваного мінімуму доходів громадян). При укладенні договору на біржі, в агентстві нерухомості державне мито стягується в таких самих розмірах.
Після посвідчення договору купівлі-продажу покупець зобов'язаний звернутись до Бюро технічної інвентаризації і перереєструвати на себе придбане домоволодіння.
Покупець має право заявити претензію за недоліками в будинку, якщо їх було виявлено непізніше ніж за три роки з дня передачі будинку покупцеві, а якщо день передачі установити неможливо — з дня укладення договору купівлі-продажу.
Аналогічні вимоги пред'являють при продажу іншого нерухомого майна — гаража, садового будинку.
Які особливості договору купівлі-продажу автомобіля?
Особливості купівлі-продажу автомобілів і мотоциклів усіх типів і моделей та інших транспортних засобів вітчизняного та іноземного виробництва, а також номерних агрегатів до них (двигуни, кузови, шасі, рами), які не були в експлуатації і пройшли відповідну сертифікацію, встановлено Правилами торгівлі транспортними засобами і номерними агрегатами, затвердженими Міністерством зовнішньоекономічних зв'язків і торгівлі 18 грудня 1995 р. (зі змінами від 7 червня 1998 р.), вимоги яких поширюються на всі суб'єкти господарювання незалежно від форм власності.
Продаж автотранспортних засобів дозволяється особам, які досягли 18 років, а мототранспортних засобів — особам, які досягли 16 років, з дозволу батьків чи піклувальників.
Продаж нових транспортних засобів з дефектами, які погрожують безпеці руху або за технічним станом не відповідають чинним в Україні нормативам і стандартам, а також які не пройшли передпродажну підготовку, заборонено (п. 2.2 Правил).
При продажу транспортного засобу неналежної якості чи неповної комплектності знижується його ціна та він знімається з гарантії, про що інформують покупця.
На проданий транспортний засіб торговельна організація зобов'язана видатипокупцю такі документи:
• сервісну книжку;
• інструкцію про порядок експлуатації;
• товарний (касовий) чек чи інший письмовий документ, який підтверджує факт купівлі;
• довідку-рахунок, яка є підставою для реєстрації транспортного засобу в органах ДАІ.
У разі відсутності сервісної книжки покупцю видається довідка про проведення передпродажної підготовки (п. 2.4 Правил).
Довідка-рахунок повинна бути виконана машинописним способом або чорнилом від руки одним почерком і підписана керівником (його заступником), головним бухгалтером, касиром та завірена печаткою.
У разі виявлення у придбаному автомобілі недоліків і прихованих виробничих дефектів у період гарантійного строку експлуатації покупець (якщо при цьому він не порушив правил користування чи зберігання транспортного засобу) має право на безкоштовне усунення неполадок чи обміну на новий та інші права, передбачені ст. 14 Закону України "Про захист прав споживачів".
Недоліки, виявлені в період гарантійного строку, повинні бути усунені протягом 14 днів.
Обов'язки з доставки транспортного засобу суб'єкту господарювання для усунення недоліків і з його повернення покупцю покладаються на суб'єкт господарювання (п. 2.11 Правил).
Якщо транспортний засіб реалізовано через посередника чи придбано за межами України, претензії покупця задовольняються за рахунок суб'єкта господарювання, який його продав.
Зразок договору
купівлі-продажу транспортного засобу з участю громадян
ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ м. Дніпропетровськ 2 вересня 2003 р.
Ми, які нижче підписалися, Шелест Микола Павлович, мешкає в м. Дніпропетровськ по вул. Щорса, 10, кв. 10, далі — "Продавець", і Сірко Степан Степанович, мешкає в м. Дніпропетровськ по вул. Смілянській, 3, кв. 1, названий далі "Покупець", уклали цей договір про таке:
1. Я, Шелест Микола Павлович, продав Сіркові Степану Степановичу належний мені на підставі свідоцтва про реєстрацію ТЗ № 0030 серія ЯАА, виданого МРЕВ № 2 м. Дніпропетровська 10.10.2001 р., мотоцикл "ИЖ-Планета-спорт" за № 0012345631, реєстраційний номер № 01-02 ЯАА.
2. Зазначений предмет Шелест Микола Павлович продає Сірку Степану Степановичу за одну тисячу грн, які Продавець одержав від Покупця під час підписання цього договору.
3. До укладення договору мотоцикл "ИЖ-Планета-спорт" № 0012345631 нікому не проданий, не заставлений, у спорі і під
забороною (арештом) не перебуває.
4. Витрати з укладення цього договору несе Сірко Степан Степанович.
5. Цей договір складений у трьох примірниках, один із них
зберігається у справах 2-ї нотаріальної контори за адресою:
м. Дніпропетровськ, вул. Прохолодна, 6А, інші видані Шелесту Миколі Павловичу і Сірку Степану Степановичу.
Підпис (Щелест М.П.) Підпис (Сірко С.С.)
(Посвідчення нотаріуса)
За згодою сторін нотаріально можуть посвідчуватись і договори, щодо яких законодавство цього не вимагає. Саме так вчинили сторони, уклавши договір купівлі-продажу мотоцикла "ИЖ-Планета-спорт".
Після придбання транспортного засобу покупець зобов'язаний протягом 10 днів зареєструвати його в органах ДАІ.
Порядок і умови такої реєстрації встановлено Правилами державної реєстрації і обліку автомобілів, автобусів, а також самохідних машин, які сконструйовані на шасі автомобілів, мотоциклів усіх типів, марок і моделей, причепів, напівпричепів і мотоколясок, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 7 вересня 1998 р. .№ 1388 (зі змінами від 19 квітня 1999 р.).
Транспортні засоби реєструються за місцем постійного чи тимчасового проживання громадянина.
Не підлягають реєстрації і перереєстрації транспортні засоби, у яких підроблені чи знищені ідентифікаційні номери вузлів і агрегатів (п. 14 Правил). Експлуатація транспортних засобів, не зареєстрованих в органах ДАІ, заборонена.
Які особливості договору купівлі-продажу в кредит?
Особливість цього договору полягає в тому, що покупець стає власником придбаного товару тільки після його повної оплати. З моменту передання товару, проданого в кредит, і до його оплати продавцю належить право застави на цей товар.