Комплексный финансовый анализ (стр. 87 из 111)

При этом кредитор устанавливает:

• максимальную основную сумму кредита в процентах от стоимости имущества (часто 75-80%);

• предельный срок кредита, который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта;

• предполагаемый уровень процентной ставки исходя из ситуации, сложившейся на кредитном рынке.

Только после этого рассчитывают периодические (обычно — ежемесячные) платежи по ипотеке исходя из:

• основной суммы долга;

• срока, на который кредит предоставлен (обычно остаточный);

• ставки ссудного процента.

Периодический платеж находят расчетным путем. Предположим, что известны три фактора:

• основная сумма кредита — $800 тыс.;

• срок, на который его предоставляют, — 25 лет (300 мес.);

• ставка процента — 12% (1% в месяц).

Если исходить из этих факторов, то месячный процентный платеж должен составлять $8 тыс. (800 000 х 1%). Достаточными для покрытия основной части кредита и выплаты процента по нему будут ежемесячные платежи в размере $8425,8. В первый месяц из $8425,8 на погашение основной суммы долга пойдет только $425,8 (8425,8 - 8000,0).

Таким образом, через месяц остаток основной суммы долга составит $799 577,2 (800 000,0 - 425,8). Во второй месяц процент будет равен $7995,77 (1% от 799 577,2). Разница между суммарным платежом и процентом вновь пойдет на возврат основной суммы кредита, т. е. $430,03 (8425,8 - 7995,77). С каждым последующим платежом все большая часть из $8425,8 будет направляться на погашение основной суммы долга и все меньшая — на выплату процентов. По истечении 300 месяцев кредит должен быть погашен.

Ежемесячные взносы по данному кредиту ($8425,8) были определены с учетом двух факторов:

• процента — отдачи на инвестированную кредитором основную сумму кредита;

• возмещения капитала — возврат инвестированной кредитором основной суммы долга.

Годовая ставка в 12% в пересчете на месяц составляет 1% (12%/12 мес), или 0,01 в десятичной форме. К данному 1% следует добавить фактор фонда рекапитализацим, который обеспечивает возмещение основной суммы кредита в течение 25 лет (300 месяцев) за счет аккумуляции средств по той же годовой ставке 12%. Ежемесячный размер ставки рекапитализации равен 0,0005322. Следовательно, общие ежемесячные платежи, необходимые для выплаты процента по кредиту и его самоамортизации в течение 25 лет при ставке в 12%, должны составлять: 0,01 + + 0,0005322 = 0,0105322.

Умножив эту цифру на $800 000 основной суммы долга, получим суммарный месячный платеж, равный $8425,8 (800 000 х 0,105322). В первый месяц он будет включать сумму процента за кредит — $8000, а также выплату в счет погашения основной суммы долга $425,8 (фонд рекапитализации).[63]

Далее определим константу по ипотечному кредиту (К_ик):

(165)

Месячные платежи в $8425,8 составляют за год $101 110 (8425,8 х 12).

К_ик= 101 110/800 000 - 0,126387, или 12,6387%.

Константа включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы долга. Поэтому она должна превышать номинальную ставку процента за ипотечный кредит. Кредитная константа может быть найдена в графе 6 таблицы кумулятивного процента.[64]

Чем продолжительнее срок амортизации долга или ниже ставка процента, тем меньше константа, и наоборот. Для получения годового значения показателя месячная константа умножается на 12 месяцев. Она является удобным инструментом для быстрого поиска соотношения между сроками амортизации кредита и процентными ставками, а также для расчета платежей по обслуживанию долга. При заданных ставке процента и сроке амортизации долга константа равна обязательному платежу в расчете на одну денежную единицу (на $1).

Для определения действительных выплат по кредиту константу следует умножить на его основную сумму. Многие заемщики стремятся выбрать самое низкое значение константы, с тем чтобы уменьшить сегодняшний отток наличности, что приводит к росту суммарных процентных выплат, замедлению накопления собственного капитала инвестора за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Если известны ставка процента, срок до окончательного погашения ссуды и ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту, то можно определить остаток его основной непогашенной суммы.

Три известные величины имеют следующие значения:

• остаточный срок — 25 лет (300 мес.);

• годовая ставка процента - 12%;

• месячный платеж — $8425,8.

Для определения остатка основной суммы кредита достаточно умножить величину одного ежемесячного платежа на фактор аннуитета (по таблице сложных процентов), который соответствует периоду, остающемуся до истечения срока кредита. Для приведенных показателей множитель аннуитета по кредитам с ежемесячными платежами равен 94,946551. Определим объем основной суммы долга: $8425,8 х 94,946551 = 800 000.

Как уже отмечалось, аннуитет — периодический платеж (ежегодный или ежемесячный) в погашение долга (включая проценты). Текущая стоимость аннуитета (при заданной ставке процента) равна остатку основной суммы кредита. Аналогичным образом определяют текущий остаток ранее предоставленного кредита.

Известны величины: номинальной ставки процента, суммы ежемесячного платежа и время, оставшееся до истечения срока кредита. Если после его предоставления прошло 5 лет, а до истечения срока его погашения остается еще 20 лет, то остаток ссуды равен $765 226 (8425,8 х 90,819416).

Значения остатков по этому кредиту (со сроком 25 лет) в различные годы показаны в табл. 11.3.

Таблица 11,3

Расчет основной суммы долга (по кредиту в $800 000 с годовой процентной ставкой 12%)

Возраст кредита, лет	Время до истечения срока кредита, лет	Множитель аннуитета (коэффициент)	Сумма месячного платежа, $	Остаток основной суммы долга (гр. 3 х гр. 4), $
1	25 - 1 = 24	94,305647	8425,8	794600
2	25-2 = 23	93,583461	8425,8	788516
3	25 - 3 = 22	92,769683	8425,8	781660
4	25-4 = 21	91,852697	8425,8	773932
5	25 - 5 = 20	90,819416	8425,8	765226
10	25-10=15	83,321664	8425,8	702052
15	25-15 = 10	69,700522	8425,8	587284
20	25-20 = 5	44,955038	8425,8	378782
25	25-25=0	0	8425,8	0

Как следует из табл. 11.3, платежи в счет основной суммы кредита в конечном итоге сравняются с остатком основной суммы долга. Соответствующий период является сроком, оставшимся до истечения кредита.

Для расчета срока кредита необходимы три составляющих:

• остаток основной суммы долга — $800 000;

• ставка процента — 12% в год (1% в месяц);

• месячный платеж — $8425,8.

Для определения срока кредита необходимо разделить сумму месячного платежа на остаток основной суммы долга:

8425,8/800 000 = 0,0105322.

Далее находим в соответствующей колонке таблицы кумулятивного процента (ставка 12%) число, наиболее близкое к вычисленной величине (0,0105322). Это число соответствует сроку кредита в 25 лет.

Аналогичным способом можно найти временной период, остающийся до истечения ранее предоставленного кредита.

Предположим, что периодический платеж на покрытие основной суммы долга и процента по нему равен $8425,8, а текущий остаток ссудной задолженности составляет $702 052. Результат деления следующий:

8425,8/702 052 = 0,012200168.

По кумулятивной таблице (со ставкой 12%) полученная величина соответствует 15 годам. Таким образом, до полной амортизации данной ипотеки остается еще 15 лет.

График погашения кредита тесно связан с амортизацией долга.

Амортизация — процесс погашения (ликвидации) долга. Данный график показывает ежемесячные или ежегодные остатки основной суммы кредита. В нем также приводится сумма регулярных периодических выплат процента (табл. 11.4).

Таблица 11.4

График выплаты долга по ипотечному кредиту, $

Месяц	Сумма месячного платежа	Выплаты процента (ставка 1% в месяц)	Выплаты основной суммы долга	Остаток долга на конец месяца
0	-	-	-	800000,0
1	8425,8	8000	425,8	799574,2
2	8425,8	7996	430,06	799144,14
3	8425,8	7992	434,36	798689,78
298	8425,8	248	8178,0	16602,14
299	8425,8	166	8259,76	8342,38
300	8425,8	84	8342,38	0
Всего	-	-	800000	-

Часть суммы месячного платежа, которая превышает процент, направляют на понижение основной части долга предыдущего месяца. Чем больше времени проходит с момента предоставления кредита, тем большую часть суммарного платежа направляют на погашение основной суммы долга. Со временем задолженность полностью погашают. Изучая динамику остатка основной суммы долга, можно вычислить размер выплат основной суммы кредита в течение выбранного временного периода (как разницу между остатками на начало и конец периода) и тем самым определить сумму уже произведенных процентных платежей. В течение второго года в счет погашения основной части кредита было выплачено $430,06 (799574,2 - 799144,14). Общие платежи за этот год составили: $8425,8 х 12 мес. = = $101 НО.

На практике кредиты под залог недвижимости предоставляют заемщикам с дисконтом, а ипотечные обязательства продают инвесторам со скидкой. В обоих случаях номинальная ставка процента не является действительным коэффициентом доходности (конечной отдачи) на дисконтированную основную сумму кредита.

Дисконты (скидки) по кредитам оценивают в пунктах. Каждый пункт равен одному проценту. Например, кредит в $800 000 с тремя дисконтными пунктами означает, что кредитор предоставляет заемщику 97% от номинальной основной суммы кредита, т. е. $776 000 (800 000 х 0,97). Однако заемщик должен выплатить полностью $800 000 плюс процент на всю эту сумму. Таким образом, дисконтируя ссуду, кредитор увеличивает свой доход от кредитных вложений.