Комплексный финансовый анализ (стр. 93 из 111)

Такая ситуация возникает в том случае, когда инвестор прогнозирует, что при негативных обстоятельствах ему придется отказаться от недвижимости. Например, при осуществлении «шарового» платежа по ипотеке без права оборота или при окончании срока земельной аренды, если собственнику принадлежат постройки.

Метод определения цены с учетом поступлений наличности на собственный капитал используют в случаях, когда для инвесторов единственным, критерием выбора объекта недвижимости является текущий поток денежной наличности. Приоритетом для них служит цена, которую они готовы заплатить, не принимая во внимание результаты перепродажи имущества. Отдельные инвесторы полагают, что продажа произойдет в отдаленном будущем, поэтому ее влияние на текущую цену недвижимости незначительно. Другой проблемой является неопределенность, когда цена перепродажи неизвестна. Поэтому покупатель принимает во внимание только текущий денежный доход, приходящийся на вложенный капитал.

Пример

Ожидаемая сумма ежегодного потока наличности от использования имущества (за вычетом расходов по обслуживанию долга) оценивается в $28 890. Основная сумма ипотечного кредита $800 тыс. Если инвестор рассчитывает на получение 12%-ного дохода на собственный капитал, то приемлемая для него цена объекта составит $1041 тыс. Эта величина получена из следующего расчета:

годовой поток наличности: $28 890/0,12 = $240 750 (собственный капитал);

основная сумма ипотечного кредита — $800 000;

общая цена объекта: 240 750 + 800 000 = $1 040 750, или примерно $1 041 000.

Инвестор, настаивающий на 14%-ной ставке дохода на собственный капитал, предложит $1 006 000. При 20%-ной ставке дохода цена упадет до $944 000.

Таким образом, по мере увеличения нормы дохода на собственный капитал цена данного объекта снижается. Техника Л. У. Эллвуда: способ ипотечно-инвестиционного анализа, позволяющий оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи имущества до вычета подоходного налога. Основная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и предполагаемом процентном изменении стоимости недвижимости за прогнозный период.

Формула Эллвуда выглядит следующим образом:[66]

(167)

где r — общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость без учета повышения или снижения стоимости имущества; V— ставка отдачи на собственный капитал (конечная отдача на собственный капитал); т — коэффициент ипотечной задолженности; С — ипотечный коэффициент, предложенный Эллвудом.

Коэффициент ипотечной задолженности характеризует соотношение между величиной заемных средств и оцененной стоимостью недвижимости.

Более сложный подход к анализу приносящей доход недвижимости должен учитывать эффект от перепродажи объекта, что требует оценки периода владения и цены перепродажи.

11.6.4. Ликвидация (перепродажа) недвижимости

В случае перепродажи имущества ипотечные кредиторы обладают правом первого требования на выручку от данной сделки.

Инвестор не вправе уклониться от погашения остатка задолженности по кредиту. Покупатели не признают большего долга, чем это предусмотрено договором (контрактом) на покупку собственности. Способы финансирования перепродажи представлены на рис. 11.7.

Рассмотрим более детально процедуры, сопутствующие различным способам финансирования перепродажи объектов недвижимости.

1. Новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга. В данном случае покупатель договаривается о получении совершенно нового финансирования. Вся сумма вновь полученного кредита прибавляется к платежу наличными деньгами и используется для оплаты имеющегося долга. После вычета издержек продавца по совершению сделки (комиссионного вознаграждения посреднику, дисконтных пунктов и др.) остаток выручки от продажи объекта поступает продавцу. Продавец получает наличные платежи от реализации имущества по завершении сделки. Он также должен покрыть транзакционные издержки и погасить остаток основной суммы первоначального долга. Затраты покупателя, а также распределение этих средств при перепродаже имущества на сумму $1300 тыс. показаны на рис. 11.8.

2. Платеж исключительно наличными с принятием новым собственником существующего долга. Покупатель вправе приобрести имущество, оплачивая наличными весь собственный капитал продавца. Он принимает на себя ипотечную задолженность или берет недвижимость, обремененную долгом.

В большинстве случаев продавец отдает предпочтение реализации имущества с принятием покупателем суммы долга. Подобная ипотечная сделка минимизирует транзакционные издержки, и после ее завершения весь собственный капитал продавца оплачивается только наличными денежными средствами покупателя. По условиям сделки продавцы могут сохранить ответственность по существующим долговым обязательствам. Однако получение ими значительных сумм денежных средств предоставляет солидную защиту от опасности несоблюдения обязательств и получения в будущем иска на оплату непокрытого остатка долга. Поскольку издержки по совершению сделки минимальны, некоторые продавцы (с учетом полученных ими сбережений) согласны снизить цену сделки. Состав платежа покупателя и распределение средств, получаемых продавцом, при цене сделки в $1280 тыс. представлены на рис. 11.9.

3. «Младшее» залоговое право удержания имущества за долги или второй ипотечный кредит, предоставленный третьей стороной. «Младшее» залоговое право — закладная, имеющая более низкий приоритет, чем первая закладная. Покупатели вправе привлечь «младший» ипотечный кредит третьей стороны, чтобы получить часть наличных средств для осуществления первоначального платежа. Для продавцов этот способ финансирования аналогичен предыдущему, поскольку весь платеж за предмет сделки они получат наличными. Источники, а также распределение денежных средств покупателя и продавца показаны на рис. 11.10.

4. «Младшее» залоговое право или завершающая ипотека на выкуп всего собственного капитала, предоставленная продавцом. Продавец приносящей доход собственности может согласиться на получение «младшего» залогового права в форме второй закладной на проданный объект. Подобная ситуация встречается в случаях, когда покупатель не может получить новое финансирование с высоким левериджем. Для покупателя предпочтительнее сохранить первоначальную закладную с низким процентом. Для продавцов важно снизить сумму налога на реализованный прирост капитала, подлежащего уплате с продажи. Поэтому они будут финансировать сделку, объявляя при уплате подоходного налога продажу в рассрочку. Однако многие продавцы после рассмотрения всех условий сделки по-прежнему будут стремиться получить все платежи наличными деньгами. Они могут иметь более привлекательные возможности для реинвестирования полученных средств, чем процент по второй закладной, приобретаемой при продаже недвижимости. Продавцы понимают, что в будущем придется лишить заемщика права на выкуп недвижимости и стать ее вынужденными собственниками. В такой ситуации они обязаны продолжать платежи по первой закладной и нести операционные расходы, вместо того чтобы получать платежи по второй закладной. Поэтому информированные продавцы, предоставляя финансирование покупателям, будут повышать цены на недвижимость, чтобы получить компенсацию за рыночный риск, не отраженный в ставке процента.

Пример

Предположим, что вместо платежа наличными в сумме $378 тыс. покупатель просит продавца предоставить ему второе финансирование под 8% годовых на 15 лет. Учитывая риск подобного финансирования, а также возможные альтернативные варианты инвестиций, продавец соглашается на 15% годовых. Сумма месячного платежа по ипотечному кредиту в $378 тыс., предоставленному на 15 лет под 15% годовых, составляет $5290,44. Такая сумма является приемлемой для продавца. Если в результате переговоров с покупателем продавец согласен предоставить «младший» кредит под 8% годовых, он может сделать попытку повысить сумму кредита, чтобы месячные платежи были вновь равны $5290,44. При ставке в 8%, которая обеспечивает на протяжении 15 лет ежемесячный платеж в сумме $5290,44, основная сумма долга должна составить примерно $554 тыс. Одновременно продавец попытается повысить сумму кредита по второй закладной на $176 тыс. (554 - 378) за счет увеличения цены сделки. Цена сделки составит $1456 тыс. (1280 + 176).

На рис. 11.11 показаны источники денежных средств покупателя и продавца и их распределение.