Разумеется, между алиментными обязательствами в семейном праве и пожизненным содержанием в ГК есть и немало принципиальных различий, начиная с оснований возникновения соответствующих обязательств. Такими основаниями служат в первом случае — закон, а во втором — договор, к тому же еще построенный на возмездных началах. И все же идея алиментирования как таковая не чужда рассматриваемому до говору.
Поскольку применительно к данной разновидности ренты установлен специальный режим, особо льготный для получателя, есть основания признать за плательщиком право требовать прекращения или изменения соответствующего договора (превращения его из договора пожизненного содержания с иждивением в договор пожизненной ренты), если будет доказано, что получатель ренты использует выплаченные суммы не по назначению, пренебрегая таким образом теми предпосылками, под влиянием которых соответствующий специальный режим был создан.
1 См.: Советское гражданское право / Под ред. В.Ф Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1978. С. 343.
ГЛАВА XXII ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА жилых ПОМЕЩЕНИЙ
Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье.
Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.
Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и в действующем Гражданском кодексе. Так, в разд. II ГК («Право собственности и другие вещные права») имеется гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». А применительно к договорам та же цель -создание специального правового режима достигнута выделением рассматриваемой главы «Наем жилых помещений» (гл. 35).
До принятия ГК РФ основным актом, внесшим принципиальные изменения в регулирование жилищных отношений с учетом новых социально-экономических условий, был Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»'. Его ст. 1 разграничивает два вида договоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: «договор найма» и «договор аренды».
Первый стал именоваться «договором социального найма», вначале в литературе, а впоследствии и в самом ГК. По этому договору (соглаше-
1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 147; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 99; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876.
нию), заключаемому на основе ордера, «наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги». Вторым - «договором аренды» признавался договор, по которому «арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги». Этот договор получил название «договора коммерческого найма», главным обра-зом в литературе1' атепеРьив нормативных актах2'
1 См., в частности: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство.
М., 1996. С. 49 и ел.; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 156 и ел.
Прообразом договоров коммерческого найма были договоры, заключенные в качестве наймодателя тем, кто в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» (Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36) был признан собственником жилого дома. Возможность сдачи помещений собственником в своем доме нашла подтверждение в одном из рассмотренных Верховным Судом СССР дел. В нем Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что «законом не запрещено гражданам, владеющим домом на праве личной собственности, сдавать помещения внаем как частным лицам, так и государственным и общественным организациям» (цит по: Астазий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 89). В ГК 1964 г. существовала ст. 298 «Сдача внаем помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и в домах жилищно-строительного кооператива», а в Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. - целая глава «Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда».
2 Договоры социального и коммерческого найма выделены, в частности, в ст. 15 Зако
на г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в городе Москве», и
там же приводятся определения обоих договоров (см.: Законы города Москвы: Поста
новления Московской Городской Думы. М., 1998. С. 15). Эти определения таковы:
договор социального найма жилого помещения - соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение в пользование, в пределах социальной нормы площади жилья, на срок, установленный действующим законодательством, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги. Основанием для заключения договора социаль-
Действующий Гражданский кодекс в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма.
Вместе с тем гл. 35 ГК упоминает случаи, при которых жилое помещение предоставляется во владение и(или) пользование юридическим лицам «на основе договора аренды или иного договора». Единственная на этот счет норма (п. 2 ст. 671) предусматривает, что в таких ситуациях юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В этой связи следует прежде всего отметить, что договор аренды жилого помещения по ГК принципиально отличается от одноименного договора по Закону РФ от 24 декабря 1992 г. ГК, в отличие от указанного Закона, подразумевает под арендатором не того, кто будет пользоваться жилым помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц. Имеются в виду те, для кого право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, предоставление соответствующего помещения различным лицам для проживания в нем (пример - аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).
Гаким образом, ГК устранил внутреннее противоречие, которое существовало в Законе от 24 декабря 1992 г. Определение договора аренды, содержащееся в ст. 1 Закона, предусматривало, что по этому договору жилое
ного найма является выписка из решения органа исполнительной власти. Не допускается предоставление по договорам социального найма жилых помещений гражданам, не состоящим на учете и имеющим доходы на каждого члена семьи выше уровня, равного десятикратному размеру минимальной заработной платы, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, настоящим Законом и иными законами города Москвы;
договор коммерческого найма - соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане должны быть ознакомлены с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов утверждается Правительством Москвы.
В приведенное определение договора социального найма вкралась досадная неточность: принципиальная особенность этого договора как раз состоит в отсутствии в нем срока найма (см. об этом ниже).
помещение предоставляется, как уже отмечалось, арендодателем арендатору вместе с членами его семьи, а значит, совершенно очевидно для проживания самого «арендатора». Одновременно ст. 17 Закона наделила собственника правом предоставлять в аренду, т.е. по тому же договору, который имеет в виду ст. 1 Закона, квартиру или дом любой площади не только гражданину, но и юридическому лицу, в результате чего признак рассматриваемого договора — проживание — оказался утраченным1' ° этои причине, сравнивая решение соответствующего вопроса в Законе от 24 декабря 1992 г. и в ГК, П.И. Седугин справедливо отметил, что «договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 «Аренда»)»2'