Требования к форме договора имущественного найма дифференцировались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Так, по общему правилу договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в устной форме). Исключение составлял договор найма речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым
1См., напр.: ШершеневичГ.Ф. Указ. соч. С. 161.
2См.: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 265-266.
имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наем недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если договоры найма городских строений и земельных участков в городских поселениях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 руб., а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться «на письме», т.е. необходимым условием являлась письменная форма. При найме крестьянами земель у помещиков на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на больший срок на сумму не более 300 руб. договоры могли заключаться в устной форме. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным1'
Неудивительно, что при подготовке проекта Гражданского уложения применительно к форме договора имущественного найма ставилась задача упростить и сделать более однообразными предъявляемые законом требования, что и было реализовано в ст. 1819 проекта: «Договор найма, по которому наемная плата за год или за весь срок, если он менее года, превышает триста рублей или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме».
С позиции современного юриста указанная норма чрезмерно занижает требования к форме договора. В самом деле, независимо от вида имущества и срока его найма максимальные требования к форме договора имущественного найма ограничены простой письменной формой. Указанная норма вовсе не предусматривает каких-либо случаев заключения договора в квалифицированной письменной форме, т.е. с удостоверением его у нотариуса. Выбор делается лишь между простой письменной и устной формами совершаемой сделки. Более того, допускается заключение в устной форме договора найма недвижимости, в том числе и на длительный срок.
В материалах Редакционной комиссии такой «облегченный» подход к форме договора имущественного найма объясняется тем, что требование о совершении договора, касающегося недвижимости, в письменной форме, независимо от ценности или продолжительности сделки, не вызывалось действительной необходимостью и представлялось крайне стеснительным для договаривающихся сторон. «В защиту письменной формы можно, конечно, указать на то, что она имеет значение более надежного доказательства, которое обеспечивает интересы контрагентов и облегчает суду постановление правильного решения. Поэтому письменная форма особенно по-
См., напр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 163-164.
лезна при заключении договоров ценных или долгосрочных. Ст. 1819 проекта предоставляет сравнительно с действующими узаконениями больший простор для заключения словесных сделок; ожидать от сего каких-либо вредных последствий не представляется оснований, так как свобода заключения словесных сделок касается лишь малоценных сделок и совершенных на непродолжительный срок»1'
Представляется, однако, что, к примеру, договор найма здания на срок до трех лет вряд ли можно отнести к малоценным сделкам, в отношении которых не требуется соблюдения даже простой письменной формы. Во всяком случае мы можем констатировать разительное отличие позиций дореволюционных российских правоведов и современного гражданского законодательства.
Содержание договора имущественного найма определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования нанятым имуществом. В этом дореволюционные цивилисты видели отличие договора найма от иных гражданско-правовых договоров. Так, Г.Ф. Шершеневич писал: «Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не есть право собственности, а лишь право извлечения из вещи той пользы, которая обнаруживается из ее экономического назначения. Содержанием своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасается с ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности»2'
Д.И. Мейер отмечал: «Юридические отношения, возникающие по договору найма, сами по себе довольно ясны. Наниматель вправе требовать от хозяина нанятого имущества, чтобы он предоставил ему пользование этим имуществом на время договора, а если имущество таково, что пользование им предполагает владение, - например, нанимается лошадь, другое какое-либо животное, - то наниматель вправе требовать передачи себе и владения. Это пользование имуществом со стороны нанимателя должно быть сообразно его назначению, не выходить из пределов договора и не вести к повреждению, а тем более к уничтожению имущества»3'
С позиции современного законодательства применительно к содержанию договора имущественного найма важно отметить два момента, характерных для гражданско-правовой доктрины той поры.
1 Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395. г Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 159-160. з МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 267-268.
Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора имущественного найма как на обязательственное правоотношение. По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения!) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающем из договора имущественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульного владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты. В связи с этим Г.Ф. Шершеневич критиковал судебную практику за то, что она допускает для нанимателя возможность истребовать от наймодателя предусмотренное договором найма имущество, не переданное последним в пользование нанимателю. Он писал: «Имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора... Неправильность взгляда практики обнаружится тотчас, как только отношение по найму несколько усложнится. Та же практика признает, что в случае продажи нанятой вещи другому лицу наниматель не может требовать судом вещи... хотя отношение по существу нисколько не изменилось от перемены собственника. Когда одна и та же вещь отдана внаем разным лицам, то возникшее столкновение не разрешается правом каждого нанимателя вытребовать вещь. Та же практика признала, что первенство договора не имеет здесь значения и наниматель, вступивший в обладание вещью, не может быть вытеснен другим»1'
Интересная деталь: Редакционная комиссия при подготовке проекта Гражданского уложения не согласилась с мнением Г.Ф. Шершеневича и включила в проект норму, согласно которой в случае уклонения наймодав-ца (наймодателя) от добровольной передачи отданного внаем имущества, таковое по требованию нанимателя может быть передано ему по решению суда. Однако необходимость данного правила обосновывалась лишь тем, что оно известно судебной практике и обычному русскому праву. При этом лишний раз подчеркивалась обязательственно-правовая природа отношений имущественного найма: «Но конечно, т.к. наниматель управомочен лишь по отношению к наймодавцу, а не ко всякому третьему лицу, он не может требовать передачи нанятого имения от третьего лица, которое по заключенному им с наймодавцем договору уже вступило в пользование имением, когда бы этот последний договор ни был заключен»2'
Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 164-165.
Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395-396.
Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам. Например, Д.И. Мейер отмечал, что «право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать его внаем другому лицу, заключать sublocatio.
Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, если хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение»1'
Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который считал, что «поднаем, составляя форму осуществления права пользования, должен быть допущен, если только при совершении договора хозяин прямо не устранил его возможности... Едва ли против допустимости поднайма можно возражать с той стороны, что хозяин становится таким путем лицом к лицу с совершенно непредвиденными контрагентами, потому что в силу такого поднайма контрагентом хозяина остается прежний наниматель, который один несет в себе ответственность. Хозяин не имеет никакого отношения к постояльцам его постояльца, к арендаторам его арендатора»2'