Договор найма служебных помещений как вид социального найма регулируется общими нормами, относящимися к этому последнему договору, если иное не предусмотрено законом. Как и любой иной, договор социального найма, а также договор найма служебных помещений регулируются главным образом нормами, которые содержатся в Жилищном кодексе РСФСР. Этому виду договоров посвящена в нем гл. 3 «Пользование служебными помещениями». В данную главу включены статьи, охватывающие специальное регулирование некоторых вопросов, связанных с определением предмета соответствующего договора, круга его участников, порядка заключения договора, а также выселения из помещения. В той же гл. 3 содержится обширный перечень статей Жилищного кодекса, посвященных
нодательство (жилищное право) - это часть права гражданского. Ее сторонники -И.Л. Брауде (см.: Аскназий С.К, Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 14), Ю.Г. Басин (см.: Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 12 и ел.), В.Ф. Чигир (см.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 61 и ел.).
Согласно второй - жилищное законодательство представляет собой комплекс норм различной правовой принадлежности (см.: Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 3; Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 12; Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 10; Седугин П.И. Указ, соч. С. 2; Чшвашвши Ш.Д. Указ. соч. С. 10 и ел.). Именно эта точка зрения представляется наиболее обоснованной.
Третья точка зрения сводится к признанию жилищного права самостоятельной отраслью права (см., в частности: Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 38 и ел.).
договору социального найма, которые распространяются и на договор найма служебных помещений (см. ст. 106 Жилищного кодекса). Тем самым дается возможность, действуя a contralto, установить, какие именно статьи Жилищного кодекса не применяются к договору найма служебных помещений.
Особой разновидности данного договора посвящено Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба (утверждено постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г.)'.
Несколько иначе осуществляется нормирование другого вида договоров социального найма - договора найма жилых помещений ведомственного фонда. Имеется в виду, что в Жилищном кодексе содержится несколько специальных статей, посвященных решению отдельных вопросов применительно к рассматриваемому договору (это ст. 35 «Контроль за состоянием учета на предприятиях, в учреждениях, организациях граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», ст. 43 «Порядок предоставления жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда», ст. 69 «Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций»).
Вместе с тем можно указать и на ст. 30 «Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», ст. 31 «Принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», ст. 89 «Расторжение договора найма жилого помещения» и некоторые другие. Они отличаются тем, что содержат, наряду с общими для договоров социального найма, также нормы специальные, предусматривающие исключительный порядок для данной разновидности договоров.
4. СТОРОНЫ В ДОГОВОРАХ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов договоров найма жилых помещений имеет свою специфику.
В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплуатационные организации и службы. В Москве право заключать договоры найма по поводу жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они
1 СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353.
же вправе заключать договоры и по поводу социального найма жилых помещений'.
Правомочия, о которых идет речь, выражаются в наделении соответствующих лиц возможностью заключать договоры найма жилого помещения от своего имени. В качестве наймодателя, не являющегося собственником, выступают юридические лица, которым жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения (предприятия) или оперативного управления (учреждения и казенные предприятия), либо юридические или физические лица, которым жилое помещение передано на основе договора (обычно договоров аренды или доверительного управления).
Статья 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» наделяет граждан, ставших собственниками жилых помещений в результате их приватизации, правом сдавать помещение в аренду, подразумевая под этим заключение договоров, получивших впоследствии название договоров коммерческого' найма. Особый порядок предусмотрен Законом для совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние собственники жилья либо члены семьи собственника, в том числе и бывшие. В таких случаях для сдачи жилого помещения внаем необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
В договоре социального найма, в отличие от договора найма коммерческого, наймодателем может быть только юридическое лицо2' ^ имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности и переданное таким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в оперативное управление. Чаще всего в данном договоре выступают на стороне наймодателя жилищно-эксплуатационные организации и службы3'
1 Жилищное законодательство: Сборник региональных нррмативных правовых ак-
2 См. п. ^постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г.
№ 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РСФСР от 29 августа 1989 г. № 5, в редакции постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 21 декабря 1993 г. № 11, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 г. № 10 (Сборник постановлений Пленумов Верховных
Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации)ло гражданским делам. С. 196). •ГПоложение о порядке и условиях аренды и найма жилых помещении, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (утверждено постановлением Правительства Москвы 21 января 1997 г.), предоставило право заключать такие договоры дирекциям единого заказчика на основе выписки из реше-
Договоры по поводу найма служебных жилых помещений заключаются в качестве наймодателей организациями, которым выделены такие помещения в соответствии с действующим законодательством1'
Особый круг наймодателей предусмотрен Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 1995 г-> Для
служебных помещений, предоставляемых военнослужащим2' аимодате лями в таком договоре могут выступать Министерство обороны РФ либо иные федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей.
На оба типа договоров найма жилого помещения в равной мере распространяется принцип неизменности договора. В данном случае он выражается в том, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК)3' Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы - защита интересов нанимателей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п. 1 ст. 558 ГК. Он относит к числу существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Га-ким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших свое право проживания в реализуе-
ний органа исполнительной власти и одновременно предусмотрело, что право заключить договор может быть предоставлено и иным юридическим лицам на конкурсной основе. В то же время арендаторами жилых помещений могут быть любые юридические лица (Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 205).
1 П.В. Крашенинников в книге «Российское жилищное законодательство» (с. 56-59) называет, со ссылкой на конкретные акты. 18 категорий лиц, которым может быть предоставлено служебное жилье (помещение).
См. Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба (СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353).