Еще более ужесточились требования, предъявляемые к арендным предприятиям, с принятием Закона РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»» от 5 июня 1992 г/ ^<™но ст. 15 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (в новой редакции) реализация арендным предприятием права на выкуп арендованного имущества при наличии соответствующего пункта в договоре, заключенном до 17 июля 1991 г., дополнительно была обусловлена включением в договор сведений о размерах, сроках, порядке и иных условиях внесения выкупа. Тем самым права на выкуп имущества в соответствии с договорами аренды лишались многие коллективы арендных предприятий, которые при оформлении договорных отношений с арендодателями руководствовались действовавшим в то время законодательством, не требовавшим включения в договоры аренды подобных условий.
1 Российская газета. 1992. 9 июля.
Указом Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» были предусмотрены меры, делающие, по существу, невозможным выкуп коллективами арендных предприятий арендованного имущества и вступающие в противоречие с законами, которые действовали на территории Российской Федерации.
Так, п. 2 Указа содержал положение о том, что договоры аренды, заключенные до введения в действие этого Указа, подлежат переоформлению и сохраняют свою силу в части, не противоречащей Указу от 14 октября 1992г. №1230.
Данное положение противоречило п. 1 ст. 86 Основ гражданского законодательства, где сказано: изменение условий договора аренды (включая их переоформление) допускается по соглашению сторон; по требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен по решению суда, арбитражного суда или третейского суда в случаях, предусмотренных зако-нодательнымиактами.
Объявление договоров аренды действующими лишь в части, не противоречащей Указу № 1230, не соответствовало не только Основам законодательства об аренде, но и Закону РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».
Пунктом 5 Указа предусматривалось, что выкуп государственного (муниципального) имущества, сданного в аренду, осуществляется арендаторами, организационно-правовая форма которых приведена в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25 декабря 1990г.
Данное положение по существу правильное. Однако в Указе необоснованно не сделано исключения для случаев, когда договор аренды с правом арендатора на выкуп имущества заключался с организацией арендаторов, созданной трудовым коллективом государственного или муниципального предприятия.
В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г.1в ™УЩестве> являющемся собственностью
коллективного, арендного предприятия, определялись вклады всех его работников. Таким образом, покупателями государственного или муниципального имущества при таком способе приватизации, как выкуп арендованного имущества по договорам, заключенным с организациями арендаторов, созданными трудовыми коллективами предприятий, являлись не арендные предприятия как юридические лица, а члены трудовых коллекти-
Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 416.
ВОВ этих предприятий как физические лица, что соответствовало требованиям ст. 9 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».
Что касается решения о преобразовании арендного предприятия в одну из организационно-правовых форм, предусмотренных Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности», то такое решение могло быть принято членами трудового коллектива лишь после выкупа арендованного имущества, т.е. после того, как они приобретут статус собственника этого имущества (ст. 33 и 37 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности»)'.
Пункт 6 Указа ограничивал возможности арендатора в реализации права на выкуп имущества по договору аренды, заключенному до вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», лишь случаем, когда в договоре определены сроки, величина, порядок и условия внесения выкупа.
Названный набор обязательных условий для выкупа имущества по договорам аренды не корреспондировал ст. 15 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», где говорится о размерах, сроках, порядке и иных условиях выкупа арендованного имущества.
Все названные законодательные акты, ограничивающие право арендных предприятий на выкуп арендованного имущества, характеризовались направленностью на изменение договорных отношений, оформленных ранее на основе действовавшего тогда законодательства, что являлось недопустимым в условиях перехода к рыночным отношениям. Дестабилизация арендных отношений, ущемление прав арендных предприятий подрывали доверие к высшим органам законодательной и исполнительной власти, снижали их авторитет.
Кроме того, при издании указанных законодательных актов не было принято во внимание положение, содержащееся в п. 4 ст. 15 Основ законодательства об аренде, согласно которому в случае принятия после заключения договора аренды законодательного акта, ухудшающего положение арендатора, стороны вправе руководствоваться условиями договора аренды, а не таким законодательным актом.
В связи с этим всякое предприятие как контрагент по гражданско-правовому договору было вправе предложить арендодателю изменить условие договора аренды о выкупе арендованного имущества, а при отсутствии его согласия обратиться с соответствующим иском в арбитражный суд. При
1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 418.
этом при уточнении размера, сроков, порядка внесения суммы выкупа, арендное предприятие имело право исходить из того, что эти условия должны определяться лишь в отношении суммы выкупа, представляющей собой разницу между стоимостью имущества, сданного в аренду, и суммой арендных платежей, внесенных до 17 июля 1991 г., поскольку часть имущества, стоимость которого была покрыта указанными платежами, являлась коллективной собственностью арендного предприятия1'
В процессе приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий договор аренды активно использовался также для последующей приватизации зданий, строений, нежилых помещений, не вошедших в состав первоначально приватизированного имущества.
В Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год имелся пункт 5.7, в соответствии с которым физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (по конкурсу), предоставлялось право на заключение долгосрочных (не менее чем на 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных помещений, зданий, строений (не ранее чем через год после вступления в силу договора купли-продажи предприятия) и занимаемых предприятиями земельных участков, в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. Причем изменение условий по сравнению с ранее заключенными этими предприятиями договорами аренды указанных зданий, строений, помещений (в том числе в части размера арендной платы или выкупной цены этих объектов) допускалось только по соглашению сторон, если иное не было предусмотрено условиями договора.
Еще дальше пошла Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 22842' охРа" нив для физических и юридических лиц, ставших собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий, право на выкуп занимаемых ими помещений, зданий, строений, программа приватизации устранила требование о заключении договоров купли-продажи недви-
Подробный анализ положения арендных предприятий по российскому законодательству о приватизации см.: Витрянский В. Экономическая реформа: Проблемы правового обеспечения//Торгово-промышленные ведомости. 1995. № 5.