Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 2.
жимости не ранее чем через год после приватизации имущества предприятий и предоставила собственникам приватизированных государственных (муниципальных) предприятий исключительное право приобретать в собственность занимаемые ими земельные участки. При этом было предусмотрено, что выкуп осуществляется по цене, устанавливаемой на основании методики, которая утверждается Госкомимуществом России (п. 5.9).
Исключительное право на приобретение в собственность нежилых помещений, зданий и сооружений (по аналогичной схеме) получили также товарищества или акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества и выкупившие его. Причем это право распространялось не только на арендуемую указанными субъектами недвижимость, но и на те здания, сооружения, нежилые помещения, которые находились у них в фактическом владении и пользовании (п. 5.16.6).
И уж вовсе генеральный характер носит норма, предусмотренная п. 2.6 этой Государственной программы: право приобретать в собственность (на тех же условиях) арендуемых по договору аренды, заключенному на основании конкурса или аукциона, нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, получили практически все граждане-предприниматели, а также товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации.
Как показывает судебная практика, зачастую к моменту реализации права на выкуп соответствующих объектов недвижимости среди участников хозяйственных обществ и товариществ уже не остается бывших членов трудовых коллективов приватизированных государственных и муниципальных предприятий. Имеют распространенный характер случаи, когда, получая в собственность соответствующие помещения, здания и сооружения, хозяйственные общества и товарищества тут же перепродают их другим коммерческим структурам, не имеющим права на их выкуп на льготных условиях. Такая практика основана на другом положении, закрепленном в том же пункте Государственной программы приватизации, согласно которому «установление ограничений на перепродажу приобретенных объектов нежилого фонда не допускается».
Что касается цен, по которым в массовом порядке по всей России выкупаются помещения, здания и сооружения, принадлежащие государству и муниципальным образованиям, то они были предусмотрены сначала Положением о временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, утвержденным распоряжением Госкомимущества России от 16 февраля 1994 г. № 353-Р, а затем установлены и п. 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации
государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535*. В соответствии с этими нормативными актами цена выкупа объектов недвижимости определяется в размере годовой арендной платы, установленной в договоре аренды соответствующих объектов на дату подачи заявления о выкупе, умноженной на коэффициент 2. Учитывая, что многие договоры аренды нежилых помещений заключались в конце 80-х -начале 90-х годов, сегодня уже никого не удивляет, когда, например, трехэтажный особняк в центре города приобретается в собственность за 300-400 тыс. руб., а торговые площади в тысячу квадратных метров - за один миллион рублей (неденоминированных).
Попутно нарушается право собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, которым другой собственник -Российская Федерация - предписывает в принудительном порядке, что продавать, когда и по какой цене. Полностью игнорируются и права муниципальных предприятий, на балансе которых нередко находятся продаваемые коммерческим организациям здания, сооружения и нежилые помещения. Ведь в соответствии со ст. 295 ГК никто, включая собственника, не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за государственным или муниципальным предприятием на праве хозяйственного ведения.
А главный парадокс заключается в том, что при хронической и катастрофической нехватке средств для формирования доходной части бюджета страны часть казны щедрой государственной рукой отдается за бесценок коммерческим структурам.
Процесс приватизации арендных предприятий сопровождался еще одним негативным явлением, а именно: так называемой коммерциализацией арендных предприятий, т.е. их дроблением путем создания самостоятельных юридических лиц на базе структурных подразделений арендных предприятий. При проведении приватизации и коммерциализации права арендных предприятий и задачи по обеспечению их производства полностью игнорировались. Более того, некоторые правовые нормы буквально провоцировали коллективы цехов, производств и иных подразделений на выделение из состава арендных предприятий и создание самостоятельных юридических лиц.
Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предпри-
'СЗРФ. 1994. №13. Ст. 1478.
ятий, предоставлялось право на выкуп арендованного имущества даже в том случае, когда сами арендные предприятия таким правом не обладали.
Согласно п. 9 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992г. №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» граждане - члены трудовых коллективов подразделений предприятий, созданных на основе аренды государственных и муниципальных предприятий, учреждают товарищество или акционерное общество без согласия всего соответствующего предприятия в порядке выделения своей доли из общей собственности.
Товарищество или акционерное общество, созданное в изложенном выше порядке, являлось правопреемником арендатора в отношении имущества, выделенного в пределах его доли по разделительному балансу. Такое товарищество или акционерное общество выкупало долю арендованного имущества пропорционально его доле в общем объеме производства (реализации) товаров, работ и услуг со скидкой 30% от его стоимости, предусмотренной договором аренды.
Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2284 (пп. 5.14.5, 5.14.6), еще в большей степени ориентировала членов трудовых коллективов структурных подразделений арендных предприятий на создание самостоятельных товариществ л акционерных обществ и выделение из состава предприятий (благо это можно сделать без согласия предприятия), предоставляя таким товариществам и обществам исключительное право приобретения в собственность зданий, помещений, которыми ранее пользовались соответствующие структурные подразделения.
При этом совершенно не учитывалось, что такая «коммерциализация» приводит к разрыву внутрипроизводственных связей арендных предприятий и в конечном счете к спаду производства.
Таким образом, в целом опыт приспособления договора аренды к его использованию в целях «разгосударствления» и приватизации государственного и муниципального имущества имел явно негативный оттенок.
Характерно, что и в юридической литературе этого периода мы не найдем серьезных научных исследований, специально посвященных договору аренды1'
При подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору аренды нормальный цивилистический «облик».
1 Приятное исключение составляет работа С.А. Герасименко «Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства» (М, 1992).
ГЛАВА XIV
ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ
/. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).
Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).
В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).
Необходимо отметить, что ГК, вслед за Основами гражданского законодательства 1991 г., давая понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, договор подряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обяза-