Квалифицирующими признаками договора продажи недвижимости являются предмет и форма договора. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК). Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как и в случае с продажей недвижимости, в качестве квалифицирующих признаков договора продажи предприятия могут быть названы предмет и форма договора. Товаром по такому договору признается предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включающий в себя не только земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и долги и права требования по обязательствам, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (ст. 132 ГК). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия (ст. 560-561 ГК).
Существо специальных правил применительно к договорам, представляющим собой отдельные виды договора купли-продажи, диктуется особенностями указанных договоров.
В отношении некоторых видов договоров купли-продажи, исходя из существа возникающих из них обязательств, законодатель расширяет предмет договора путем возложения на стороны дополнительных обязанностей. Скажем, по договору энергоснабжения абонент должен не только принимать и оплачивать подаваемую ему через присоединенную сеть энергию, но и соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК). По договору контрактации в предмет договорного обязательства, по которому обязанной стороной выступает производитель сельскохозяйственной продукции, включается обязанность последнего совершить дополнительные действия: вырастить или произвести сельскохозяйственную продукцию, подлежащую передаче заготовителю. По договору продажи предприятия предмет договора включает в себя действия сторон по удостоверению состава и стоимости продаваемого предприятия, а также по фактической передаче предприятия покупателю на основании передаточного акта, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества (ст. 561, 563 ГК).
Применительно к отдельным видам договора купли-продажи законодатель ужесточает требования к заключению договора путем исключения возможности определения его существенных условий диспозитивными нормами. К примеру, в соответствии со ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, поскольку правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не подлежат применению (ст. 555 ГК). Предусматриваются и иные специальные правила, учитывающие особенности отдельных видов договора купли-продажи.
В ряде случаев законодатель допускает возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли-продажи. Например, к отношениям по договору контрактации, не урегулированным нормами, содержащимися в § 5 гл. 30 ГК («Контрактация»), применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). Данное обстоятельство иногда используется в юридической литературе для аргументации вывода о том, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли-продажи (к примеру, контрактация - разновидность договора поставки; продажа предприятия — разновидность договора продажи недвижимости и т. п.)1' связис этим нео хо-димо подчеркнуть, что допускаемая законодателем возможность восполни-тельного (субсидиарного) регулирования одних видов договора купли-продажи некоторыми правилами, регламентирующими другие виды этого договора, является лишь приемом законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли-продажи на его виды и разновидности.
По этим же причинам технические нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли-продажи к иным договорам, не охватываемым договором купли-продажи как родовым понятием, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли-продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов
договора купли-продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродук-„2, несмотря на то что при определенных условиях они могут
регулироваться правилами о договоре энергоснабжения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то лишь в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Отсюда со всей очевидностью следует, что мы имеем дело лишь с приемом законодательной техники.
И наконец, необходимо ответить на вопрос, имеется ли собственно договор купли-продажи, который регулируется исключительно общими положениями о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК) без учета правил об отдельных
См., напр.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: дас лекций. С. 11-12.
Курс лекций. С. 11-2 См. там же. С. 8-9.
видах этого договора? На этот вопрос следует дать утвердительный ответ. Таким договором купли-продажи опосредуются отношения, связанные с продажей потребительских товаров не через сеть розничной торговли (например, когда такой товар продается одним гражданином другому), а также отношения по продаже товаров, не относящихся к недвижимому имуществу, когда лицо, продающее товары, приобрело их не в рамках предпринимательской деятельности по производству или закупке этих товаров (например, юридическое лицо продает свое оборудование). По договору купли-продажи реализуется государственное и муниципальное имущество (за исключением продажи предприятийинедвижимости)впорядке приватизации.
5. МЕЖДУНАРОДНАЯ КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Договором международной купли-продажи признается такой договор, которому присущ иностранный элемент. Его стороны обычно имеют разную государственную принадлежность (либо их коммерческие предприятия находятся в разных государствах). Предметом обязательства, вытекающего из международной купли-продажи, являются операции по экспорту или импорту товаров. В качестве средства платежа применяется валюта, которая для сторон (или для одной из них) является иностранной^.
Российская Федерация, как и многие другие государства, принимающие активное участие в международном торговом обороте, является участником Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров, принятой на конференции в Вене 10 марта - 11 апреля 1980 г. (далее — Венская конвенция). Венская конвенция вступила в силу с 1 января 1988 г. для государств, которые на тот момент ее ратифицировали или присоединились к ней. С 1 сентября 1991 г. к Венской конвенции присоединился СССР. Российская Федерация в декабре 1991 г. заявила, что она приняла на себя в полном объеме ответственность по всем обязательствам СССР согласно Уставу ООН и межгосударственным договорам, депозитарием которых является Генеральный секретарь ООН, и таким образом стала участницей Венской конвенции2'
В соответствии с Конституцией РФ (ч. 4 ст. 15) и ГК (п. 2 ст. 7) положения международного договора Российской Федерации применяются к
1 См.: Розенберг М.Г. Гражданский кодекс - и договор международной купли-продажи
товаров // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М„ 1996. С. 285.
" См.: Венская конвенция о договорах международной купли-продажи товаров: Комментарий. М, 1994. С. 6.
регулируемым ими отношениям непосредственно, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта. Более того, если международным договором установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора. Поэтому в случаях, когда в качестве сторон по договору международной купли-продажи выступают организации (по терминологии Венской конвенции - «коммерческие предприятия»), находящиеся (т. е. имеющие постоянное место осуществления своей деятельности) в разных государствах, являющихся участниками Венской конвенции, положения Конвенции подлежат приоритетному, по сравнению с внутренним законодательством, применению. Венская конвенция действует также, если к отношениям сторон применимо право государства - участника Конвенции, несмотря на то что стороны договора могут находиться в государствах, не являющихся участниками Венской конвенции, поскольку положения Конвенции будут являться составной частью применимого права.