В проекте Гражданского уложения содержалась норма, в соответствии с которой предметом найма могли быть как движимое и недвижимое имущество, так и приносящие доход права (ст. 1816).
Особый интерес у современного юриста вызывает, конечно же, возможность передачи внаем прав. Комментируя данную норму, Редакционная комиссия разъясняла, что «предметом имущественного найма могут быть не только материальные, физические предметы (res corporales), как недвижимые, так и движимые, но также и права, способные к отдельному употреблению или пользованию, например, право охоты, рыбной ловли, право привилегии на изобретения, на взимание сборов за проезд и пр. ...Вообще, предметом найма могут быть, как это и оговорено в ст. 1816, только приносящие доход права; не приносящие такого дохода права, например, право на иск, предметом найма служить не могут»2'
В целом в российском дореволюционном гражданском праве предмет договора найма понимался более широко, чем это имеет место в современном законодательстве. Лучшей иллюстрацией сказанному могут служить слова Д.И. Мейера о том, что «не одни физические вещи, а и другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права - вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому-либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущества, представляющие какую-либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель
1 Там же. С. 160. Правда, Д.И. Мейер приводил пример, когда деньги в порядке
исключения могли служить предметом найма: «...лицу нужно показать, что у него есть деньги, и для этого лицо нанимает деньги у другого: в этом смысле они могут быть предметом найма; но это- не нормальное употребление денег, а исключительное» (МейерД.И. Указ,-роч. Ч. 2„С. 261). „ _, .... „, ттт
2 Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 391. Г.Ф. Шершеневич полагал,
что в действительности здесь нет найма (см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 160).
непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую-либо свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу»1'
В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т.е. существенным условием) договора найма (Свод законов Российской империи, т. X, ч. 1, ст. 1691). Обращает на себя внимание тот факт, что, несмотря на отнесение данного условия к существенным условиям договора найма в силу прямого указания закона, отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или незаключенным. По этому поводу Г.Ф. Шершеневич писал: «Указание срока в договоре необходимо, потому что упущение его будет истолковано, согласно временному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время»2'
Еще более определенными являлись рассуждения на этот счет Д.И. Мейе-ра: «...срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановление его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может, он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии»3'
В проекте Гражданского уложения мы можем найти следующую норму, относящуюся к сроку найма имущества: «Договор найма не может быть заключен на срок свыше тридцати шести лет. Договор, заключенный на более продолжительный срок, признается обязательным лишь в течение тридцати шести лет, считая с начала найма. Наем, заключенный на время жизни наймодавца или нанимателя, остается в силе, хотя бы продолжался и свыше тридцати шести лет» (ст. 1817).
Надо сказать, что действовавшее в ту пору законодательство предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати
1МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 262.
2Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 160.
3МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 262.
лет. Причины столь краткого предельного срока найма недвижимого имущества объяснялись российскими правоведами по-разному. Например, по мнению Д.И. Мейера: «Причина заключается, вероятно, в опасении, чтобы наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход»1' ноипозипии придерживался Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что, «устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений вследствие долгосрочных аренд»2'
Редакционная комиссия, подготовившая проект Гражданского уложения, предлагала увеличить предельный срок имущественного найма до тридцати шести лет, объясняя это необходимостью устранения некоего неудобства для сторон. «Неудобство это очевидно, - говорится в материалах Комиссии, - наниматель имущества, имея возможность пользоваться им лишь в продолжении краткого срока, конечно не будет заботиться об улучшении имущества, а направит все свои усилия на извлечение в этот краткий срок возможно большего дохода»\
Существенной принадлежностью (существенным условием) договора найма признавалось также условие о вознаграждении за пользование имуществом— наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод законов Российской империи, т. X, ч. 1, ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение. По этому поводу Д.И. Мейер отмечал: «Всего чаще наемная плата бывает денежная, т.е. вознаграждение за пользование нанятым имуществом составляет какая-либо денежная сумма. И законодательство в такой степени отстаивает денежную наемную плату, что хотя бы наниматель обязывался платить не деньгами, а другими предметами, требует, чтобы наемная плата всегда сводилась к денежной сумме... Для найма же нисколько не существенно, представляется ли денежное или другое вознаграждение»4'
В реальном имущественном обороте тех лет широко использовались недежные формы вознаграждения за наем имущества. В частности, при найме земли весьма популярным был такой способ найма, как наем земель исполу, когда крестьянин-наниматель, получая внаем земельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка — наймодателю половину или иную определенную часть собранных снопов. В качестве возна-
1 МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 263.
| Шершеневич I\Ф. Указ. соч. С. 161 i Гражданское Уложение: П |
^t.^bt*t/ltL.M-l _I .J-- ^ivdj. ^^ii. ^-. 1^1>_ „ „ _„_
ражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 392. Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 265.
граждения по договору найма земли признавалось также оказание нанимателем определенных услуг наймодателю или выполнение для последнего определенных работ. Например, крестьянин-наниматель принимал на себя обязанность собрать хлеб или скосить луга на земельном участке най-модателя, не передававшегося внаем1'
Широкое распространение имел в России тех лет и так называемый наем из выстройки, когда собственник земли передавал ее внаем нанимателю, который обязывался по окончании срока найма передать собственнику земли здание или сооружение, построенное на этой земле. Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное здание или сооружение возникало у собственника земли непосредственно с момента окончания его строительства, но до истечения срока найма постройка эксплуатировалась нанимателем без выплаты какого-либо вознаграждения наймодателю. Как отмечал Д.И. Мейер, договор найма из выстройки заключался обыкновенно в тех случаях, когда у одного лица был капитал, заключавшийся в земле, но сам по себе не дававший дохода, а у другого лица - денежный капитал, который мог дать доход, но для этого нуждался в земле2'
При подготовке проекта Гражданского уложения Редакционная комиссия стремилась учесть все формы вознаграждения за наем имущества, имевшие место в российском быту, и на основе этого точно определить, в чем может состоять наемная плата. Более того, в материалах Редакционной комиссии подчеркивалось, что в качестве наемной платы помимо известных в то время форм вознаграждения наймодателя может использоваться и любая другая имущественная выгода. В результате в проекте Гражданского уложения появилась норма следующего содержания: «Наемная плата может состоять как в деньгах, так и в определенной части произведений отданного внаем имущества (наем из-полу). Взамен наемной платы наниматель может обязаться исполнить для наймодавца определенную работу, предоставить другую имущественную выгоду или, при найме из выстройки, возвести на нанятой земле определенные постройки с тем, что в течение наемного срока наниматель имеет право пользоваться этими постройками, а по окончании найма они остаются в пользу наймодавца» (ст. 1818).