В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) отсутствует указание на временный его характер, но зато выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора только «для проживания в нем».
Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одних договоров охватывает применительно к имуществу «все», а у других - лишь «часть». Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в
1 См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 133—134.
случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И наоборот, для признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно'.
То обстоятельство, что в определении договора найма жилого помещения отсутствует указание на временный характер отношений сторон, также не может быть использовано в качестве классификационного признака, но уже по другой причине: соответствующий пробел в определении, если и считать его таковым, компенсируется ст. 683 ГК, которая посвящена срокам в договоре коммерческого найма.
В результате можно выделить один важнейший, породивший много других признак договоров найма жило го помещения: их потребительский характер.
1 Одна группа авторов считала наем жилого помещения самостоятельным типом (видом) договоров (см.: Советское гражданское право / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. Г. 2. М, 1980. С. 126; Чигир В.Ф. Жилищное право. М., 1986. С. 68; Чикеашвили Ш.Д. Жилищное право: Комментарий к жилищному законодательству. Тбилиси, 1989. С. 92; Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. С.Н. Братуся, Е.А. Флей-шиц. С. 153 (автор - А.И. Пергамент); Советское гражданское право / Под ред. В.Т. Смирнова, Ю.К. Толстого, А.К. Юрченко. Ч. 2. Л., 1982. С. 69; Советское гражданское право: Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. Т. 2. М., 1985. С. 132; Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 324; Тархов В.А. Советское гражданское право. Ч. 2. Саратов, 1979. С. 49; Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1993. С. 16; Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1983. С. 135; Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, 1988. С. 68).
Сторонники другой точки зрения продолжали считать договор найма жилого помещения разновидностью договора имущественного найма (см.: Советское гражданское право / Отв. ред. В.А. Рясенцев. Т. 2. М., 1976. С. 115; Советское гражданское право. Т. 2. Л., 1971. С. 520; Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. Таллин, 1980. С. 129; МасловВ.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 20, идр.).
Следует отметить, что большинство из тех, кто готов был признать договор жилищного найма разновидностью найма имущественного, использовали такой аргумент, как наличие в первоначальной редакции ст. 299 ГК 1964 г. отсылок к отдельным статьям главы «Имущественный наем». Между тем, в действительности имеющиеся отсылки к отдельным статьям другой главы как раз должны подтверждать прямо противоположное: самостоятельность договоров. В противном случае, т.е. если бы действительно шла речь о роде (типе) и виде договоров, такие отсылки не нужны, поскольку должны и так применяться все общие нормы, кроме специальных, посвященных договору, который признается видом другого. Таким образом, при варианте «род и вид» отсылки требуются для достижения прямо противоположной цели: определения, какие статьи, относящиеся к «роду», не должны применяться к определенному его «виду».
Указанный признак (удовлетворение личных потребностей) сближает договоры найма жилого помещения с договорами розничной купли-продажи и бытового подряда. Так, определение первого из этих двух договоров называет предметом товар, «предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью» (п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго включает указание на то, что подрядчик обязуется выполнить определенную работу, «предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика» (п. 1 ст. 730 ГК).
Выделение в ГК признаков таких «потребительских договоров» имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов - гражданину, который является в этом случае потребителем товаров, работ и услуг. Отмеченное сходство договоров найма жилого помещения, с одной стороны, и договоров розничной купли-продажи и бытового подряда, с другой, имеет свои границы.
Потребительский характер конкретного договора, т.е. направленность на удовлетворение бытовых и иных связанных с ними нужд, при купле-продаже и подряде служит обязательным условием применения к договору специальных норм о розничной купле-продаже или соответственно бытовом подряде. В противном случае за этими пределами к обоим названным потребительским договорам будут применены общие положения о купле-продаже или соответственно о подряде. Иное дело - договоры найма жилого помещения. Если гражданин заключает договор найма по поводу жилого помещения, но с целью использовать его под мастерскую или магазин, то в подобных случаях не возникает вопроса о субсидиарном применении норм о договоре аренды (имущественного найма), поскольку соответствующий договор будет изначально недействительным (ничтожным).
То, что только в отношении договоров найма жилого помещения потребительский характер посчитали достаточным для выделения их в качестве самостоятельных договорных типов, непосредственно связано с неоднократно отмечавшейся особой значимостью удовлетворения соответствующей потребности гражданина.
По этой причине законодатель признал недостаточной ту относительную самостоятельность, которую приобрели бы договоры найма жилых помещений, если бы оказались включенными в тот тип договоров, под которым подразумевалась аренда, подобно тому как это сделано относительно розничной купли-продажи или бытового подряда по отношению соответственно к купле-продаже и подряду.
Существует, правда, и еще одно обстоятельство, носящее, помимо прочего, юридико-технический характер. Особая значимость проблемы
обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законодательства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением удовлетворения потребностей граждан в жилье. Отнесение договоров найма жилых помещений к типу договоров имущественного найма несомненно разрушило бы относительное единство, которое присуще тому, что именуется жилищным законодательством.
Жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставления жилища из жилищных фондов и безвозмездно.
Определенные соображения по поводу безвозмездного договора пользования жилым помещением высказал В.Н. Литовкин. Он полагает, что «безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы (имеется в виду гл. 35 ГК. - М.Б.) и переводит в регулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законо-1. Если учесть, что приведенному положению автора предшест-дательства»
вует признание норм об оплате «общими для всех разновидностей договора найма жилого помещения»2' нетРУДНо определить суть изложенной пози-
ции. Она сводится к тому, что не только договор коммерческого найма, но точно так же договор социального найма могут быть только возмездными. При этом для подчинения договора режиму, установленному гл. 36 ГК («Безвозмездное пользование»), не имеет значения, заключен ли договор по поводу жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального фонда социального использования, или любых иных жилых помещений.
На наш взгляд, с В.Н. Литовкиным можно согласиться лишь частично. В конечном счете определенные сомнения связаны с теми последствиями, которые повлечет за собой превращение гражданина из нанимателя жилого помещения по договору социального найма в ссудополучателя (сторону в договоре безвозмездного пользования). С применением гл. 36 связано, в частности, то, что в отличие от нанимателя по договору социального найма при применении договора безвозмездного пользования такое лицо окажется лишенным права требовать передачи жилого помещения (ср. ст. 692 ГК), на него может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт (ст. 695 ГК), будет расширен круг обстоятельств, при которых он будет нести риск случайной гибели или случайного повре-