Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.
8. ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. ГК (ст. 624) предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.
Примером выкупа имущества в силу закона могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе при-
1 См. п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7. С. 100).
ватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. Начиная с 1992 г. во всех программах приватизации содержались нормы, допускающие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений.
Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год1товаРиЩествам> созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структурными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на выкуп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества.
Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (п. 5.14.6), утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993г. №22842' Установлено> ч™ товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и- выкупившее арендованное имущество, имеет исключительное право приобретения в собственность или по его усмотрению право аренды на срок не менее 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми оно фактически владело и пользовалось.
В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежилых помещений действуют в редакции Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 15353' ПРавомна приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду; акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75% их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в случае, если договор аренды был
1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со
вета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст. 1617.
2Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 2.
3СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.
ими заключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25% уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.
Еще раз подчеркнем, что во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.
Необходимо отметить, что право на выкуп арендованного государственного или муниципального имущества, в том числе и нежилых помещений, несет в себе не столько гражданско-правовые, сколько публично-правовые элементы. Данное обстоятельство нашло отражение и в ГК, который наряду с общими положениями о праве собственности содержит специальное правило о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Более того, при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные ГК положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Квалификация правоотношений, связанных с выкупом арендованного государственного и муниципального имущества, по большей части как преимущественно публично-правовых, имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Подтверждением этому может служить следующий пример из арбитражно-судебной практики.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него заложенных прав арендатора, принадлежащих товариществу с ограниченной ответственностью по договорам аренды, заключенным с комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ), со всеми вытекающими из них имущественными правами, в том числе и правом требования к КУГИ или другому уполномоченному государственному органу заключить договор купли-продажи арендованных помещений. Решением суда иск был удовлетворен.
При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было установлено следующее.
В процессе приватизации товарищество выкупило имущество кафе, бара, буфета, ресторана по договору с фондом имущества и заключило договоры на аренду соответствующих помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно другому договору товарищество обязалось перечислить истцу (акционерному обществу) определенную сумму денежных средств.
В обеспечение денежного обязательства акционерное общество и товарищество заключили договор о залоге и дополнительное соглашение к нему, согласно которым арендатор (товарищество) передает в залог свои арендные права по договорам с КУГИ со всеми вытекающими из них имущественными правами, в том числе с правом требования к арендодателю или иному органу, выступающему продавцом арендованных объектов нежилого фонда, заключить договоры купли-продажи арендуемых залогодателем помещений.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что передача предусмотренных договором прав арендатора, включая право требования заключения договора купли-продажи помещений, не запрещена законом.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал эти доводы суда ошибочными. Поскольку спорные правоотношения возникли в процессе приватизации муниципального имущества, при разрешении спора следует руководствоваться правовыми нормами, регламентирующими вопросы приватизации.
Действующим законодательством приватизация государственного или муниципального имущества указанным способом (через залоговые сделки) не предусмотрена. Следовательно, у юридического лица, не являющегося субъектом процесса приватизации, не возникает права на понуждение собственника заключить с ним договор купли-продажи имущества, переданного в аренду.
Продажа сданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляется, согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, только созданным в процессе приватизации товариществам и акционерным обществам, являющимся арендаторами указанных помещений.
Кроме того, цена на приобретаемые арендаторами в собственность нежилые помещения должна устанавливаться по методике, утвержденной органами местного самоуправления в соответствии с пунктом 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года.
Пунктом 4.5 Основных положений право на приобретение в собственность сданных в аренду помещений предоставлено юридическим лицам,
ставшим собственниками приватизированных муниципальных предприятий или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего.