Арендатор с согласия арендодателя был вправе сдать в субаренду полученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение и расторжение договора в одностороннем порядке, стороны несли ответственность, установленную законодательством и договором (ст. 7 Основ законодательства об аренде).
Арендная плата включала амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества. При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производились. Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определялся в договоре аренды исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества. Арендная плата могла также включать средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды. Арендная плата включала часть прибыли (дохода), которая могла быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавливаемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента.
Арендная плата могла устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанной формах. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определялись договором.
Размеры арендной платы могли изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. Они
могли быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством (ст. 8 Основ законодательства об аренде).
Сроки аренды определялись договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна была носить, как правило, долгосрочный характер — от пяти лет и на более длительный срок. С учетом характера имущества и целей аренды договор мог быть и краткосрочным- до пяти лет (ст. 12 Основ законодательства об аренде).
Использование договора аренды в качестве средства «разгосударствления» обеспечивалось включением в договор условия о выкупе арендатором сданного в аренду государственного имущества. По общему правилу условия, порядок и сроки выкупа определялись договором аренды, т.е. по соглашению сторон. Однако и при отсутствии согласия арендодателя арендатор мог добиться включения в договор условия о выкупе арендованного имущества, поскольку все споры, связанные с этим условием договора, подлежали рассмотрению органами государственного арбитража и суда (ст. 10 Основ законодательства об аренде).
Выкуп осуществлялся арендатором путем внесения всей причитающейся арендодателю арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору была прекращена до завершения амортизационного срока. Источниками выкупа могли быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия в соответствии с законодательством. После выкупа арендованного имущества арендное предприятие по решению его трудового коллектива могло быть преобразовано в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество или иной вид предприятия, действующего на основе коллективной собственности. Средства от выкупа имущества государственного предприятия перечислялись в соответствующий бюджет. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускались по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды мог быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.
Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являлись основанием для изменения условий или расторжения договора.
По истечении срока договора арендатор имел право на возобновление договора. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или
изменении договора он считался по окончании срока продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При продлении договора на новый срок его условия могли быть изменены по соглашению сторон.
При прекращении договора с арендатором-гражданином преимущественное право на заключение договора аренды получали члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.
В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходили к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи, если он соглашался стать арендатором.
Арендодатель не имел права отказать такому лицу во вступлении в договор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 13 Основ законодательства об аренде).
Основы об аренде в первые годы их действия были необычно популярным и широко применяемым законодательным актом. В те годы отмечались высокие темпы роста числа арендных предприятий: на 1 октября
1991 г. их количество превысило 20 тыс., а число занятых на них составило
более 7,5 млн человек. Арендные предприятия выгодно отличались от госу
дарственных по всем показателям, характеризирующим эффективность
производства. Достаточно сказать, что среди арендных предприятий прак
тически не встречалось убыточных производств'.
Однако в дальнейшем при переходе от «разгосударствления» к полномасштабной приватизации государственного и муниципального имущества в российском законодательстве проявились тенденции, направленные против арендных предприятий.
Так, в п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября
1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации
имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в ^ г было предусмотрено, что арендные отношения на территории Российской Федерации регулируются Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 г., в части, не противоречащей Конституции Российской Федерации, законодательным актам Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990г., и настоящему Указу. Среди законодательных актов, регулирующих арендные отношения
См.: Экономика СССР в январе-сентябре 1991 года // Экономика и жизнь. 1991.
| № 43. С. 8. z Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со- |
<° 43. С. 8. Ведомости Съезда народных депутатов Российскс
вета Российской Федерации. 1992. № 43. Ст. 2429.
на территории Российской Федерации, не названы Основы законодательства об аренде, утвержденные Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 г.
Между тем в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР «О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР» от 24 октября 1990 г. законы СССР, принятые в пределах полномочий, переданных Российской Федерацией Союзу ССР в соответствии с Декларацией о государственном суверенитете РСФСР и постановлением Съезда народных депутатов РСФСР от 22 июня 1990 г. «О разграничении функций управления организациями на территории РСФСР» (каковыми являлись Основы законодательства об
аренде), действовали на территории Российской Федерации непосредствен-
1. Их действие могло быть приостановлено Верховным Советом Россий-но
ской Федерации. Указ Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. № 1230 противоречил этому положению.
Что касается Основ гражданского законодательства, которые, кстати сказать, были признаны действующими постановлением Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г. «О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы», то они содержали лишь общие нормы, регламентирующие арендные отношения. Указ Президента от 14 октября 1992г. № 1230 регулировал отдельные специальные вопросы, связанные с выкупом арендованного имущества. Таким образом, действием названных нормативных актов охватывалась лишь незначительная часть сферы арендных отношений.
Кроме того, многие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г.2' Государственной программе приватизации
государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной постановлением Верховного Совета Российской федерации от 5 июня 1992 г.3' идругих законодательных актах, что также
не нашло отражения в Указе № 1230.
Анализ законодательства тех лет свидетельствует об устойчивом негативном отношении к такому способу приватизации, как выкуп арендованного имущества, со стороны органов как законодательной, так и исполнительной власти. В те годы часто принимались законодательные акты, ухуд-
Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.
1990. № 21. Ст. 237; № 22. Ст. 260; 1991. № 51. Ст. 1798.
Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.
1991. №27. Ст. 927.
Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст. 1617.
шающие положение коллективов арендных предприятий, а зачастую и лишающие их возможности выкупить арендованное имущество в соответствии с заключенными договорами аренды.
Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» было признано действительным право арендных предприятий на выкуп арендованного имущества лишь на основе договоров с условием о выкупе, заключенных до введения в действие этого закона, т.е. до 17 июля 1991 г. (ст. 15). Арендная плата за пользование имуществом государственных и муниципальных предприятий более не могла засчитываться в качестве платы за приобретение имущества в собственность (ст. 19); тем самым, по существу, было прекращено действие ст. 10 Основ законодательства об аренде, согласно которой арендованное имущество признавалось выкупленным арендатором, если сумма внесенных им арендных платежей покрывала остаточную балансовую стоимость имущества, сданного в аренду на полный амортизационный срок, а также при досрочном внесении арендатором указанной суммы. Между тем Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» обратной силы не имел, поэтому сумма арендных платежей, внесенных арендатором до 17 июля 1991 г., при наличии в договоре аренды условия о праве арендатора на выкуп имущества должны были засчитываться в счет выкупа арендованного имущества. Соответствующая часть имущества, пропорциональная указанной сумме, представляла собой не государствен-, ную (муниципальную) собственность, а коллективную собственность арендного предприятия и, следовательно, не подлежала приватизации.