Следовательно, с точки зрения ГК между предоставлением жилого помещения арендатору и этим последним гражданину должно существовать промежуточное звено. Под ним подразумевается договор, по которому арендованное жилое помещение передается арендатором гражданину для проживания. Причем такой договор не имеет 'ничего общего с договором аренды. Это всегда должен быть договор, направленный на удовлетворение жилищных потребностей граждан. По указанной причине вызывало сомнение содержащееся в Положении о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, указание на то, что «арендатор обязан сдать гражданину жилое помещение для проживания по договору субаренды (курсив наш. - М.Б.)»3' Следует согласиться с В.Н. Литовкиным, расценившим такую практику как «ущемляющую жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя»4'
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 618 предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совер-
1 На это противоречие обратил внимание Ю.К. Толстой (см.: Толстой Ю.К. Жи-
лишное тавр М., 1996. С, 231
2 Седугин ТГК Указ. соч. С. 83.
' Жилищное законодательство; Сборник региональных нормативных правовых актов / Сост. И.С. Вишневская, Г.Д. Улетова; отв. ред. И.Б. Марткович. М., 1998.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998 С 241 244
шенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК1'
Подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает. По этой причине, очевидно, не совсем прав В.Н. Литовкин, который считает, что «договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК)»2' Оспаривая этот вывод, Ю.К. Толстой вполне обоснованно указал на то, что «арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина»3' анашвзгляд> есть основания пойти дальше в этом вопросе, имея в виду, что п. 2 ст. 671 ГК вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и арендатора и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу части второй действующего Гражданского кодекса. С учетом указанного обстоятельства в ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции Федерального закона от 21 апреля 1997 г.4' предусмотрено: «Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации». Приходится лишь сожалеть, что в этой новелле, связанной с введением ГК, не нашло отражение то, что арендатор при любом составе участников договора аренды должен подчиняться указанному в п. 1 ст. 671 ГК режиму: полученное им в аренду жилое помещение необходимо предоставить гражданину для проживания в нем, притом, совершенно очевидно, именно по договору найма жилого помещения.
1 Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской
Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С„323„ , „ .
2Комментарии кТражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (по
статейный). С. 241. ... ТТ ТТ ЛТ
3Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М.,
. № 17. Ст. 1913.
Под «иным договором», на основе которого, подобно договору аренды, происходит предоставление жилых помещений юридическому липу во владение и/или пользование, может фигурировать еще один выделенный в ГК, наряду с арендой и жилищным наймом, договор, также опосредствующий переход правомочия пользования жилым помещением. Речь идет о договоре безвозмездного пользования'.
Значение появления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК сводится к невозможности использовать жилое помещение не по назначению. Указанная норма учитывает отчасти, что п. 1 ст. 615 ГК предусматривает обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и лишь при отсутствии в договоре таких условий - в соответствии с назначением имущества. Гаким образом, режим использования и тем самым судьба арендованного имущества определяются исключительно самими сторонами. Применительно к отношениям по поводу жилого помещения, к которым последовательно проявляется особый, публичный интерес, возникает необходимость установить достаточно определенные границы использования полученных в аренду жилых помещений. По этой причине и появился п. 2 ст. 671 ГК. В силу того, что п. 1 ст. 615 ГК, как и некоторые другие статьи о договоре аренды, действуют и по отношению к безвозмездному пользованию (см. п. 2 ст. 689 ГК), понадобилось таким же образом распространить специальные ограничения в пользовании жилыми помещениями, закрепленные в п. 2 ст. 671 ГК, на всех вообще юридических лиц независимо от того, идет ли речь о передаче им жилого помещения в возмездное или безвозмездное пользование.
Поскольку отношения, представляющие собой договоры аренды и безвозмездного пользования, заключенные с арендаторами (ссудополучателями), находятся вне сферы действия гл. 35 ГК, остается признать, что соответствующая норма (п. 2 ст. 671 ГК) оказалась в названной главе лишь по соображениям юридической техники.
Специальным предметом регулирования для соответствующей главы остаются лишь два договора, заключаемые с нанимателями-гражданами.
1 Ю.К. Толстой в качестве примера «иных договоров» называет договор подряда,
которым «предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрядчику жилые помещения для размещения рабочих подрядчика на время строительных работ» (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 33).
Приведенный автором пример в целом является весьма удачным. При всем этом хотелось бы обратить внимание на то, что в соответствующем случае в договор подряда включаются элемент".! другого договора, который опять-таки представляет собой договор аренды или договор безвозмездного пользования. Гем самым обычный договор подряда превращается в тот «смешанный договор», который имеет в виду п. 3 ст. 421 ГК.
Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».
Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».
Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и дого-вор социального найма жилого помещения1' ТакимобРазом' признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на наш взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.
Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно договор коммерческого найма.
В ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого помещения. По этому поводу следует отметить, что при регулировании различных типов (видов) договоров Кодекс довольно часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными оговорками. Все же существует нечто общее для этих отсылок. Речь может идти об отсылке к другому типу договоров. Например, п. 2 ст. 689 ГК, посвященный договору безвозмездного пользования, содержит отсылку к пяти
' По мнению П.И. Седугина, «договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права». И лишь в качестве его особых разновидностей выступают договоры социального найма и договоры коммерческого найма (см.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 81—83; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Голстого. Ч. II. С. 221; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). С. 86; Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 29).