Цивільне право 2 (стр. 36 из 193)

108

Розділ МП

ди, договір може бути розірваний, а у виняткових випадках - змінений судом на вимогу заінтересованої сторони. Зміна договору судом має місце, якщо розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, що значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом. При цьому суд повинен встановити наявність сукупності наступних умов. По-перше, сторони у момент укладення договору виходили з того, що така зміна обставин не настане. По-друге, зміна обставин зумовлена причинами, котрі заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення за всієї турботливості та обачності, які від неї вимагалася. По-третє, виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Далі. Із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона договору. Відсутність хоча б однієї з наведених умов є підставою для відмови судом у розірванні або зміні договору.

Розглядаючи питання про правові наслідки зміни або розірвання договору, слід мати на увазі наступне.

Якщо зміна або розірвання договору відбувається за згодою сторін, він вважається зміненим або розірваним з моменту досягнення домовленості про це, коли інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни (ч. З ст. 653 ЦК). За загальним правилом зміна або розірвання договору має вчинятися у такій же формі, що й договору, який змінюється чи розривається. Виняток з цього може бути встановлено договором або законом чи випливати із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК).

Якщо ж зміна чи розірвання договору відбувається у судовому порядку, останній вважається зміненим або розірваним з моменту набрання рішенням суду законної сили (ч. З ст. 653 ЦК).

Якщо розірвання договору відбувається у разі односторонньої відмови від нього, останній вважається розірваним з моменту одержання іншою стороною повідомлення про відмову від договору.

Отже, в усіх випадках рішення про зміну або розірвання договору діє на майбутнє, а тому сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням, до моменту зміни чи розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 4 ст. 653 ЦК).

Цивільний кодекс передбачає майнові наслідки зміни чи розірвання договору залежно від того, на якій підставі це відбулося. Якщо договір був змінений або розірваний у зв'язку з істотним його порушенням однією із сторін, друга - може вимагати відшкодування збитків, завданих такою зміною чи розірванням (ч. 5 ст. 653 ЦК). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин, суд на вимогу будь-якої із сторін визначає наслідки, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.

Розділ ЇХ. Зобов'язання, що виникають у зв'язку з передачею майна у власність

Глава 36. ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

§ 1. Загальні положення про купівлю-продаж

За умов ринкової економіки договір купівлі-продажу стає одним із найпоширеніших типів договорів, що використовується у товарному обороті і як родове поняття охоплює всі види зобов'язань щодо відчуження майна у власність на визначено-еквівалентній основі. Такі раніш самостійні договірні типи, як поставка, контрактація сільськогосподарської продукції, постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу, міна почали розумітися як види договору купівлі-продажу.

Між тим перелік видів договору купівлі-продажу не можна визнати вичерпним. Новий ЦК не виділяє як самостійний вид цього договору купівлю-продаж нерухомості¹, а лише встановлює для укладення таких договорів спеціальну форму (ст. 657), роблячи посилання на те, що особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом (ч. 5 ст. 656). Незважаючи на це, вважаємо, що нотаріальне посвідчення та державна реєстрація право-чинів з нерухомістю, реєстрація прав на нерухомість (ч. 2 ст. 182 ЦК) пов'язані саме з особливостями предмета цих договорів, адже таким поняттям, як нерухомість, охоплюються і земельні ділянки, і житлові будинки, і квартири, і дачі, і садові будинки, і гаражі, і підприємства як єдині майнові комплекси, й інше нерухоме майно. Саме предмет договору стає тією специфічною ознакою, що впливає на необхідність спеціального правового регулювання купівлі-продажу окремих її видів². З огляду на це вважається непослідовною позиція законодавця, коли він встановлює спеціальне регулювання для окремих об'єктів нерухомості при їх передачі, наприклад, у найм (оренду) (§ 3, § 4 гл. 58 ЦК; гл. 59 ЦК) і не робить цього для їх купівлі-продажу. Між тим аналіз правил посвідчення правочинів про відчуження нерухомості, які містять Закон України «Про нотаріат»³, Інструкція про

¹ Як це робить, наприклад, законодавець РФ (§ 7 глави ЗО ЦКРФ).

² Вказану точку зору поділяють окремі правники. див,-. Бойко О. О. Цивільне право
України. Підруч.: У 2 кн. / О. В. Дзера (кер. авт. кол.), Д. В. Боброва, А. С. Довгерт та ін.;
За ред. О-В . Дзери, Н. С. Кузнецової - 2-е вид., допов. і перероб. - К.-. Юрінком Інтер,
2004.-КН.2.-С.45).

³ ВВР України. - 1993 - № 39. - Ст. 38; 1998. -№ 35. - Ст. 241; 2000. -№ 32. -
Ст. 257; 2000. - № 50. (На сьогодні діє в ред. від 18 листопада 2003 p.).

110

Розділ DC

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У ВЛАСНІСТЬ

порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (від 3 березня 2004 р.) (далі - Інструкція), зайвий раз свідчить про те, що існують певні відмінності стосовно укладення договорів купівлі-продажу нерухомості (форма, державна реєстрація, індивідуалізація об'єктів нерухомості, визначення ціни, особливий порядок передачі покупцеві тощо).

Правове регулювання договору купівлі-продажу здійснюється, перш за все, гл. 54 ЦК (статті 655-716), яка належить до тих глав ЦК, що містять параграф, присвячений загальним положенням про договір купівлі-продажу (§ 1), які рівною мірою поширюються на всі види даного договору, і поряд з тим - параграфи, присвячені окремим його видам: роздрібній купівлі-продажу (§ 2), включаючи такі її форми, як продаж товару за зразками, з використанням автоматів тощо; поставці (§ 3); контрактації сільськогосподарської продукції (§ 4); постачанню енергетичними на іншими ресурсами через приєднану мережу (§ 5) та міні (§ 6). При цьому загальні положення діють тільки тоді, коли спеціальні, що розміщені у відповідному параграфі даної глави, не містять іншого регулювання. Зокрема, ч. 2 ст, 712 ЦК вказує, що до договору поставки застосовуються загальні положення про купівлю- продаж, якщо інше не встановлено договором, законом (наприклад, Законом України «Про поставку продукції для державних потреб» від 22 грудня 1995 p.).