Цивільне право 2 (стр. 76 из 193)

Договір найму житла у приватному житловому фонді є одним з цивільно-правових договорів. Він одержав своє правове регулювання в главі 59 «Найм (оренда) житла» (статті 810-826) ЦК. При цьому зазначається, що до договору найму житла застосовуються положення даного Кодексу, якщо інше не встановлено законом (ч. З ст. 810 ЦК)².

§ 1. Поняття договору найму (оренди) житла

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК).

¹ Кабінетом Міністрів України розроблений проект нового ЖК, який опублікова
ний для широкого обговорення. Розділ III (глава 1) проекту ЖК присвячуєтеся
відносинам з найму житла у публічних житлових фондах соціального призначення //
Голос України. - 2001. - № 63. - 7 квіт.

² Таким законом має стати новий Житловий кодекс України, як комплексний коди
фікаційний акт, призначений врегулювати увесь спектр відносин фізичних та юри
дичних осіб у житловій сфері (ст. 4 проекту ЖК).

Виходячи із загального визначення договору, він може бути як реальним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони визначили порядок його укладення. Якщо вони встановили, що договір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами, договір є консенсуальним. Якщо ж момент укладання договору визначено передачею житла у користування, це - реальний договір.

Названий договір є двостороннім та оплатним.

Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі, Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла — фізична або юридична особа (ч. 1 ст. 810 ЦК). У окремих випадках наймодавцем може бути й уповноважена власником особа (наприклад, управитель за договором управління майном - ст. 1029 ЦК). Наймачем житла може бути як фізична, так й юридична особа. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК), бо сучасне законодавство України закріплює принцип цільового використання житла. Згідно з даним принципом житло призначається виключно для проживання людини. Якщо вказаний принцип діє щодо власника житла, який має право використовувати помешкання тільки для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має право використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК), то він тим більше повинен діяти стосовно наймодавця та наймача. Внаслідок цього юридична особа, що отримала житло на умовах найму, в подальшому може лише передавати його у користування фізичній особі (наприклад, своєму працівнику) на підставі сплатного договору піднайму (ст. 823 ЦК) або безоплатного договору позички (ст. 827 ЦК).

Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом (ч. 1 ст, 816 ЦК).Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім'ї. Проте це можуть бути й особи, не зв'язані з наймачем сімейними або родинними відносинами. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Якщо наймачами житла є декілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла солідарні (ч. З ст. 816 ЦК). У цьому разі усі вони є співнаймачами житла, що тягне за собою виникнення зобов'язання з декількома особами на боці наймача.

222

Розділ X

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема, житловий будинок чи його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК), ЦК називає і дає визначення поняттям «житловий будинок» та «квартира» як об'єкти права власності у главі 28 «Право власності на житло» (статті 380-382). Оскільки сторони самі вирішують: чи відповідає помешкання їх потребам та можливостям - закон не встановлює особливих вимог щодо якості предмета цього договору. Відповідно до ч. 2 ст. 812 ЦК помешкання має бути лише придатним для постійного проживання у ньому. Це стосується санітарного і технічного стану житла. На сьогодні порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання визначені постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189^і. Проте цей нормативно-правовий акт регулює порядок визнання житла непридатним для проживання у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, що потребує вирішення даного питання й стосовно приватного житлового фонду.

До складу помешкання, що є предметом договору найму, обов'язково входить житлове приміщення (одна чи декілька кімнат, частина кімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла підсобні приміщення (наприклад, кухня, коридор, комора та інші). Якщо предметом договору найму є частина житлового будинку або квартири, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що постійно проживають разом у житловому будинку або квартирі. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користуватися також майном, що обслуговує будинок (ч. З ст. 812 ЦК).

Відповідно до ч, 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Допускається укладення договору найму житла і без зазначення у ньому строку. В такому випадку він вважається укладеним на п'ять років.

Договір найму житла, укладений на строк до одного року, іменується законодавцем як короткостроковий найм. Законом встановлено певні особливості щодо регулювання відносин за договором короткострокового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких договорів не застосовуються: вимоги про обов'язковість зазначення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом з наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК); про дозвіл проживання тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користування піднаймачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі найму житла (ст. 824 ЦК); про переважні права наймача на укладення договору найму на новий строк та придбання житла, яке було предметом договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після

но t'<Г'

¹ Зібрання постанов Уряду УРСР. - 1984. - № 5. - Ст. 31.

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ 3 ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 223

короткострокового договору найму житла договору на новий строк до одного року з тим же наймачем не є підставою для втрати договором статусу короткострокового.

§ 2. Права та обов'язки сторін і

за договором найму житла <

Як вже вказувалося, договір найму житла є двостороннім договором і кожна із сторін - наймодавець та наймач - має як права, так й обов'язки.

Коло обов'язків наймодавця за договором найму житла залежить від того: є цей договір найму консенсуальним чи реальним. У консен-суальному договорі найму основний обов'язок наймодавця полягає у наданні житла наймачу. Хоча закон не передбачає правових наслідків невиконання наймодавцем зазначеного обов'язку, за загальним правилом, що діє у цивільному законодавстві, невиконання боржником (наймодавцем) обов'язку передати у користування річ, визначену індивідуальними ознаками (житло), кредитор (наймач) має право вит ребувати її у боржника та вимагати відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання (ч. 1 ст. 620, ч. 1 ст. 623 ЦК). У реальному договорі найму передання житла є умовою укладення договору, а не обов'язком у відносинах з найму житла.

Проте незалежно від того, який це договір - реальний або консен-суальний, до обов'язків наймодавця слід віднести: обов'язок передати у найм помешкання, яке придатне для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК); здійснювання капітального ремонту житла, переданого у найм, якщо за умовами договору вказане не покладено на наймача (ч. 2 ст. 819 ЦК); дотримання переважного права наймача житла на укладення нового договору найму (ст. 822 ЦК).