имеющий свой размер, положение на карте и, что немало-
важно, свою стоимость. Таким образом, говоря о предмете
(или объекте) прав граждан и юридических лиц на землю,
мы будем иметь в виду в подавляющем числе случаев зе-
мельные участки.
__________________________________________________________
1. ГК. Ст. 121.
__________________________________________________________
Те или иные права на
земельный участок могут быть предоставлены гражданину
или юридическому лицу независимо от того, к какой кате-
гории земель тот или иной участок принадлежит. Но раз-
ница в правовом регулировании использования земель раз-
ных категорий все-таки существует, и об этом рассказы-
вается в отдельных главах.
3. Оборот земельных участков
С принятием части II ГК решение многих вопросов пе-
рехода права на земельный участок взял на себя этот за-
конодательный акт. И, хотя нормы земельного законода-
тельства тоже иногда обращаются к переходу права собс-
твенности, опираться мы будем все же на ГК. В этот па-
раграф не вошел раздел, рассказывающий об особенностях
аренды земельных участков, хотя на основании договора
аренды также происходит переход прав на землю. Он вошел
в главу "Наши права". Какие земельные участки не вклю-
чаются в гражданско-правовой оборот? Ответить на этот
вопрос общей фразой легко. Земли, не являющиеся недви-
жимым имуществом и не принадлежащие на праве собствен-
ности гражданам или юридическим лицам, в данный оборот
не включаются. Но что это за земли конкретно? И хотя
предметом разговора они не станут, выяснить это стоит.
В конечном счете этот вопрос сводится к выяснению того,
земли каких категорий не предоставляются в частную
собственность. Это земли историко-культурного назначе-
ния, изъятие которых для нужд, противоречащих основному
целевому назначению, и любая деятельность на которых,
не соответствующая установленному режиму на этих зем-
лях, не допускается1, это первые зоны земель оздорови-
тельного назначения2, а также земли, предоставленные
для нужд обороны. Кроме того, Указом Президента Рос-
сийской Федерации от 14 июня 1992 г. ь 631 был утверж-
ден Порядок продажи участков при приватизации государс-
твенных и муниципальных предприятий, расширении и до-
полнительном строительстве этих предприятий, а также
предоставленных гражданам и их объединениям для
пред-принимательской деятельности3. Этим Указом уста-
новлено также, что продаже в порядке приватизации не
подлежат земли общего пользования в населенных пунктах,
земли заповедников, памятников природы, национальных и
дендрологических парков, ботанических садов; земли оз-
доровительного и историко-культурного назначения; зем-
ли, предоставленные для ведения сельского хозяйства,
использования и охраны недр; земли, зараженные опасны-
ми веществами и
___________________________________________________________
1. ЗК. Ст. 93.
2. ЗК. Ст. 91.
3. ВВС.1992. ь 25. Ст. 1427.
____________________________________________________________
подверженные биогенному заражению; земельные участки,
находящиеся во временном пользовании. Земли иных кате-
горий в соответствии с ЗК могут находиться в собствен-
ности граждан или юридических лиц, но с требованием
соблюдения особого режима их использования. Приватиза-
цию земельных участков мы рассматриваем в этом разделе
в связи с тем, что с приватизацией земли, т. е. перехо-
дом земельных участков гражданам и юридическим лицам
путем предоставления государственных земель в предус-
мотренном законом порядке, земельные участки становятся
недвижимым имуществом и включаются в гражданско-право-
вой оборот. Приватизация земли началась уже давно,
практически одновременно с общими приватизационными
процессами в нашей экономике. Одним из наиболее обшир-
ных процессов приватизации земли был процесс предостав-
ления земель гражданам для сельскохозяйственного ис-
пользования, и он достаточно подробно рассмотрен в раз-
деле, специально посвященном этим землям. Другой про-
цесс связан с приватизацией в несельскохозяйственной
сфере, и прежде всего с приватизацией объектов недвижи-
мости. В свое время по этому поводу было принято нес-
колько нормативных актов. Среди них одним из первых был
Указ Президента Российской Федерации "О продаже земель-
ных участков гражданам и юридическим лицам при привати-
зации государственных и муниципальных предприятий" от
25 марта 1992 г. ь 3011. Этот Указ предоставил право
гражданам и юридическим лицам при приватизации госу-
дарственных и муниципальных предприятий, а также при
расширении и дополнительном строительстве объектов этих
предприятий наряду с арендой этих участков приобретать
их в собственность. Кроме того, он установил, что зе-
мельные участки, предоставленные гражданам и их объеди-
нениям для предпринимательской деятельности, по их же-
ланию могут быть проданы им в собственность. В соот-
ветствии с этим документом Указом Президента Российской
Федерации от 14 июня 1992 г. ь 631 был утвержден Поря-
док продажи участков при приватизации государственных и
муниципальных предприятий, расширении и дополнительном
строительстве этих предприятий, а также предоставленных
гражданам и их объединениям для предпринимательской де-
ятельности2. Порядок, в частности, установил, что про-
давцом земельных участков является орган, уполномочен-
ный соответствующим органом государственной власти, а
договоры купли-продажи и аренды земельного участка под-
лежат государственной регистрации. Особенности привати-
зации, затрагивающие проблемы приватизации земельных
участков, регулируются также Законом о прива-
_________________________________________________________
1. ВВС.
1992. ь 14. Ст. 761. 2 ВВС. 1992. ь 25. Ст. 1427.
_________________________________________________________
тизации, Законом о приватизации жилищного фонда в
РСФСР, Указами Президента Российской Федерации от 24
декабря 1993 г. ь 2284, от 22 июля 1994 г. ь 1535 и др.
Новый ГК содержит ст. 217, посвященную приватизации го-
сударственного и муниципального имущества. Эта статья
устанавливает определение и основные принципы привати-
зации. Она гласит, что имущество, находящееся в госу-
дарственной и муниципальной собственности, может быть
передано в собственность граждан и юридических лиц в
порядке, предусмотренном законами о приватизации госу-
дарственного и муниципального имущества. Особенности
купли-продажи земельных участков заслуживают внимания
читателей. Сейчас законодательные препятствия к реали-
зации права продажи земельного участка практически от-
сутствуют: разработан Порядок купли-продажи гражданами
Российской Федерации земельных участков1, Типовой дого-
вор купли-продажи (купчая) земельного участка2. Общие
положения купли-продажи регулируются ч. П ГК. В качест-
ве основных положений необходимо сказать следующее.
Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым
в письменной форме по установленному образцу, сделку
заключают собственник и покупатель или уполномоченные
ими лица. В соответствии с Порядком при совершении
сделки купли-продажи земельного участка продавец или
покупатель не вправе изменить его целевое назначение
(это касается прежде всего земель сельскохозяйственного
назначения), а также ограничить право проезда по участ-
ку, технического обслуживания или ремонта зданий и дру-
гие условия использования. Цена участка и условия опла-
ты определяются по договоренности сторон или по резуль-
татам конкурса или аукциона. К купчей прилагается план
участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не
подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он
изготовляется за счет средств продавца или покупателя
по соглашению между ними. Право собственности на учас-
ток переходит от продавца к покупателю с момента ре-
гистрации районным (городским) Комитетом по земельным
ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной
купчей. Право собственности покупателя регистрируется в
местной администрации. Налогообложение и взимание госу-
дарственной пошлины при купле-продаже участка произво-
дится в соответствии с законодательством Российской Фе-
дерации и республик в составе Российской Федерации.
Указ о регулировании земельных отношений и развитии аг-
рарной реформы в России добавляет к
____________________________________________________________
1. Порядок купли-продажи
гражданами Российской Федерации земельных
участков утвержден постановлением Совета Министров Рос-
сийской федерации от 30 мая 1993 г., ь503 (САПП. 1993.
ь23. Ст.2114). 2 Типовой договор купли-продажи (купчая)
земельного участка утвержден Комитетом Российской Феде-
рации по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня
1993 г. (РГ. 1993. 24 июля).
____________________________________________________________
установленному порядку положение, по которому продажа
земель может производиться на аукционах или конкурсах.
А в соответствии с Указом Президента Российской Федера-
ции "О налогообложении продажи земельных участков и
других операций с землей" от 7 декабря 1993 г. при со-
вершении сделки купли-продажи граждане, продающие зе-
мельный участок, уплачивают налог в соответствии с За-
коном о подоходном налоге с физических лиц. Особен-
ностью сделки по купле-продаже земли является обя-
за-тельное требование приложения к договору плана
участка. При современном, весьма неблагополучном поло-
жении с учетом земли в сельской местности оно обяза-
тельно и обоснованно, так как оформляется право на до-
полнительные немалые затраты, на которые стороны могли
и не рассчитывать. Другая особенность - продажа земли
через конкурсы и аукционы. Цель установления данного