порядке, в каком предусматривается ст. 131 государс-
твенная регистрация вещных прав на землю. То есть на
основании
_________________________________________________________
1. ГК. Ст. 609. 2. ГК. Ч.2. Ст. 609. 3. РГ.
1992. 15 апр. 4. РГ. 1992. 15 апр. 5. Примерный договор
аренды земельной доли, в том числе и при множественнос-
ти лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разра-
ботан и принят Роскомземом 16 мая 1996 г.
_________________________________________________________
этой статьи регистрируется не только возникновение пра-
ва аренды (проще говоря, заключение этого договора), но
и его переход и прекращение. Все эти изменения заносят-
ся в единый государственный реестр учреждениями юсти-
ции1. Следующее существенное условие договора аренды -
сроки действия договора аренды. Когда заходит речь о
сроках договорных обязательств, то, как правило, имеют
в виду следующие сроки: срок действия договора, срок
возникновения обязательств по договору, срок прекраще-
ния обязательств. Когда возникают, сколько длятся и
когда прекращаются арендные отношения, важно знать для
того, чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало
разногласий по поводу того, когда у них возникают права
и обязанности по поводу арендованного имущества. Общее
условие, которое устанавливает ст. 610 ГК, заключается
в том, что договор аренды заключается на срок, опреде-
ленный договорам. То есть срок устанавливают стороны,
заключающие договор. Законом могут устанавливаться мак-
симальные (предельные) сроки договора для отдельных ви-
дов аренды, а также для аренды отдельных видов имущест-
ва. Земельное законодательство в том, что касается сро-
ков аренды земельных участков, пока не определилось.
После отмены ст. 13 ЗК, устанавливающей условия аренды,
где эти сроки определялись, на федеральном уровне новые
условия установления сроков аренды земли не принима-
лись. Надо полагать, новый ЗК поставит точку в решении
этого вопроса. Практически же существуют краткосрочные
(до 3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды. В
том, что касается момента возникновения арендных обяза-
тельств, будет правильно, если мы начнем издалека. Как
мы уже уяснили, основой арендных отношений наряду с за-
коном является договор. Поэтому на договор аренды расп-
ространяется ст. 425 ГК, на основании которой договор
вступает в силу и становится обязательным для сторон с
момента его заключения2. Заключенным же договор аренды
земельного участка считается в соответствии с ч. 3 ст.
433 ГК с момента его регистрации. Гражданским кодексом
предусмотрены гарантии выполнения обязательства по пе-
редаче арендодателем арендованного имущества в срок. На
основании ч. 3 ст. 611 ГК, если арендодатель не предс-
тавил арендатору сданное внаем имущество в указанный в
договоре срок аренды, а в случае, если такой срок не
указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у
него это имущество в соответствии со ст. 398 ("Последс-
твия неисполнения обязательства передать индивидуаль-
но-определенную вещь") ГК и потребовать возмещения
убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потре-
бовать
_________________________________________________________
1. ГК. Ст. 131. 2 ГК. Ст. 425.
_________________________________________________________
расторжения договора и возмещения убытков, причиненных
его неисполнением. Как правило, договор аренды земель-
ного участка заключается на определенный срок, и с ис-
течением этого срока прекращаются и обязательства по
договору - земельный участок возвращается во владение и
пользование собственника, а право владения и пользова-
ния арендатора участком прекращается или договор пере-
заключается с тем же арендатором. Однако арендные отно-
шения могут закончиться и досрочно. Или по волеизъявле-
нию сторон (по взаимной договоренности или в односто-
роннем порядке) - об этом подробнее в части, посвящен-
ной правам и обязанностям участников арендных отноше-
ний. Или по Другим основаниям. Такие основания предус-
матривает и гражданское, и земельное законодательство.
В соответствии с земельным законодательством основанием
прекращения права аренды являются: - взаимное волеизъ-
явление сторон; - смерть собственника и отсутствие пра-
вопреемника; - смерть арендатора и отсутствие наследни-
ка, желающего воспользоваться преимущественным правом
аренды; - в случае невыполнения арендатором обязатель-
ств, предусмотренных договором аренды, а также в случа-
ях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав
на землю. Содержание прав и обязанностей арендатора и
арендодателя имеет очень важное значение, поскольку
действенность выполнения условий договора аренды зави-
сит во многом от того, какими правами и обязанностями
наделяют стороны договор и закон. Сначала поговорим о
правах арендатора. Прежде всего, из существа договора
арендатор получает право владеть и пользоваться земель-
ным участком. Использует арендатор земельный участок в
соответствии с законом и договором. Сначала о том, как
регулирует правовое положение арендатора закон. Как уже
говорилось, арендатор на основании ст. 606 и в соот-
ветствии с договором имеет право собственности на пло-
ды, продукцию и доходы, полученные в результате исполь-
зования земельного участка. ЗК (ст. 14) утверждает
практически то же самое, указывая, что арендатору при-
надлежит право собственности на посевы и посадки сель-
скохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы
от ее реализации. Земельное законодательство предостав-
ляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же
права, что и собственнику, а именно: - самостоятельно
хозяйствовать на земле; - использовать общераспростра-
ненные полезные ископаемые, торф, лесные угодья и вод-
ные объекты; - возводить жилье, производственные, куль-
турно-бытовые и иные строения и сооружения; - проводить
мелиоративные работы;
- строить пруды и иные водоемы; - участвовать в решении
вопроса мелиорации земель; - передавать землю во вре-
менное пользование1. Арендатор вправе заложить право
аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с
переводом на приобретателя долга по обязательству,
обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением
банка. Представляется, что в данном случае при залоге
права аренды и при его отчуждении договором может быть
предусмотрено предварительное уведомление об этом арен-
додателя. В соответствии с законодательством граждане,
использующие земельные участки на праве аренды, имеют
право на компенсацию вложенных затрат для повышения
плодородия почв при добровольном отказе от земельного
участка и на возмещение убытков, включая упущенную вы-
году, в случае выкупа для государственных, муниципаль-
ных и общественных нужд2. Арендатор, как и собственник,
имеет право на возмещение убытков в случае изъятия. Мо-
жет возникнуть вопрос, должен ли арендодатель быть ин-
формирован арендатором о совершении им действий, право
на которые он имеет по договору. Арендодатель должен
иметь представление об использовании своей собственнос-
ти, иначе ему будет затруднительно отстаивать свои пра-
ва при незаконном использовании или использовании, не
предусмотренном договором. Подтверждает это мнение то
положение, что закон требует от арендатора возведения
построек и вообще ведение любого строительства с согла-
сия арендодателя3. К правам арендатора также относится
право на возмещение убытков и (или) расторжение догово-
ра, вызванных задержкой предоставления земельного
участка, на основании ст. 611 ГК. На основании ст. 612
в случае обнаружения недостатков арендованного имущест-
ва4 арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от
арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков
имущества (проведение рекультивации земель, например),
либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо воз-
мещения своих расходов на устранение недостатков иму-
щества; - непосредственно удержать сумму понесенных им
расходов на устранение данных недостатков из арендной
платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; -
потребовать досрочного расторжения договора. Арендода-
тель, извещенный о требованиях арендатора, на основании
данной статьи может предоставить арендатору другой ана-
_________________________________________________________
1.ЗК.Ст.14.2. ЗК.Ст.52.3. ЗК. Ст. 53. 4. Это может
быть в нашем случае наличие зараженных земель, соседс-
тво экологически вредного производства, не позволяющее,
например, использовать землю, арендованную для сельско-
хозяйственных целей, либо, если земля арендована под
строительство, недостатком может быть признана структу-
ра почвы, не дающая возможности произвести это строи-
тельство.
логичный земельный участок без обнаруженных недостатков
или безвозмездно произвести улучшение земельного участ-
ка (если это, конечно, возможно). Если удовлетворение
требований арендатора или удержание им расходов из
арендной платы не покрывает причиненных арендатору
убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмеще-
ния непокрытой части убытков1. ГК, кроме названных,
предоставляет арендатору следующие права: - с согласия
собственника сдавать арендованное имущество в субарен-
ду2; - передавать свои права и обязанности по аренде
имущества другому лицу (перенаем); - предоставлять
арендованное имущество в безвозмездное пользование (см.
соответствующий пункт статьи ЗК); - отдавать арендные
права в залог; - вносить арендные права в качестве
взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса
в имущество юридических лиц. Мы уже перечислили нес-