ем: не дать возможности перейти крестьянским землям в
руки иных сословий с потерей своего значения. (Надо
сказать, что в сравнении с историей ни тех, ни других,
ни каких-либо собственных обременений современное право
пожизненного наследуемого владения не несет.) Была и
после революции, в период нэпа, попытка примерить
крестьянскую экономику к новым политэкономическим
взглядам. Так появилось право трудового землепользова-
ния, которое предоставлялось гражданам для сельскохо-
зяйственной обработки земли в крестьянских хозяйствах
пожизненно с правом наследования. И пожалуй, право по-
жизненного наследуемого владения и по содержанию, и по
основаниям возникновения наиболее близко подходит к
праву трудового землепользования. Однако эта форма ис-
пользования земли исчезла с всеобщей коллективизацией,
другими словами, после того как пропала необходимость в
компромиссе между политикой и экономикой. Те же собы-
тия, но с обратным знаком, происходят и теперь. И это
дает основания полагать, что право пожизненного насле-
дуемого владения как правовая форма использования земли
имеет временный характер существования. Какими правами
может пользоваться гражданин, если он приобретает землю
в пожизненное наследуемое владение? Как он может приоб-
рести ее и как прекращается указанное право? В соот-
ветствии с пока не введенной в действие гл. 17 ГК право
пожизненного наследуемого владения приобретается граж-
данами по основаниям и в порядке, предусмотренном зе-
мельным законодательством (ст. 265 ГК). То есть основа-
ния и порядок приобретения данного права должны содер-
жаться в новом ЗК, пока не принятом. В соответствии с
существовавшим ранее порядком предоставления данного
права оно приобреталось путем предоставления местными
государственными органами. Другой порядок приобретения
права владения - наследование земельного участка. В со-
ответствии с ГК, если из условий пользования земельным
участком, установленных законом, не вытекает иное, вла-
делец земельного участка вправе возводить на нем зда-
ния, сооружения и создавать другое недвижимое имущест-
во, приобретая на него право собственности. Кроме того,
владелец земельного участка может передавать его другим
лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Продажа, залог земельного участка и совершение других
сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь
отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266,
267 ГК). Так же как и собственники земельного участка,
владельцы участка обязаны платить земельный налог. В
чем, собственно, интерес и преимущества для владельца в
приобретении земли на праве пожизненного наследуемого
владения, сказать сложно. Законодательство, во всяком
случае, ответа на этот вопрос не дает. Вероятно, единс-
твенное, что можно сказать в пользу пожизненного насле-
дуемого владения, это то, что во многих регионах мест-
ные органы исполнительной власти на основе этого права
более охотно, чем на основании права собственности,
предоставляют земли гражданам. И граждане охотно полу-
чают землю на основании этого титула, потому что право
пользования в данном случае так же широко, как и в слу-
чае права собственности на землю позволяет использовать
землю, а на право продажи они не претендуют. Местные
органы государственной власти в данном случае успокаи-
ваются тем, что земля остается в собственности госу-
дарства. Сейчас законодательство закрепило возможность
перехода от формы пожизненного наследуемого владения к
праву собственности или аренде по желанию тех, кто по-
лучил землю. Законодательством в качестве одного из ви-
дов права на земельный участок называется право посто-
янного (бессрочного) пользования1 . Чаще всего, сравни-
вая право пользования с другими правами на землю, ищут
сходства с правом аренды. Однако обнаружить разницу не
так трудно. И дело не столько в том, что право пользо-
вания носит безвозмездный характер, т. е. пользователь
в отличие от арендатора использует землю собственника
бесплатно. Основное отличие этого права от права аренды
заключается в том, что по гражданскому праву арендные
отношения имеют обязательственный характер, и это отра-
жается на их правовом регулировании, а право постоянно-
го пользования является одним из видов вещных прав, как
право собственности и право пожизненного наследуемого
владения. Изначально право постоянного (бессрочного)
пользования предоставлялось юридическим лицам2. Статья
268 гл. 17 ГК предоставляет это право также и гражда-
нам, но сама гл. 17 вступит в действие только с приня-
тием нового ЗК. Так что ясность в том, кто является
субъектом права постоянного пользования, наступит с
принятием нового ЗК. На основании действующего законо-
дательства пользователь не имеет права распорядиться
земельным имуществом. Однако пока не действующая гл. 17
ГК относится к праву распоряжения земельным участком,
находящимся в постоянном пользовании, совершенно ина1
ГК. Ст. 216. 2 ЗК. Ст. 12. Эта статья отменена Указом
Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. ь
2287. че. Статья 270 "Распоряжение земельньм участком,
находящимся в постоянном пользовании" дает право поль-
зователю передать этот участок в аренду или безвозмезд-
ное срочное пользование. В том, что касается прав и
обязанностей пользователя, земельное законодательство
поступило следующим образом. Оно наделило его практи-
чески теми же правами и обязанностями, что и собствен-
ников и арендаторов земли1. Земельное законодательство
детально не останавливается на вопросе о том, из земель
каких категорий земельные участки могут предоставляться
в постоянное пользование, а из каких - нет. Статьи 26 и
27 ЗК устанавливают право предоставления земель для
сельскохозяйственных и несельскохозяйственных нужд. Са-
ми эти статьи не указывают, на основании какого права
предоставляются эти земли, но следует предположить, что
и на праве постоянного (как, впрочем, и временного)
пользования в том числе. В принципе же на праве посто-
янного пользования может быть предоставлена земля любой
категории, разумеется с условием соблюдения того режима
использования, который установлен для каждой из катего-
рий. Документом, удостоверяющим право постоянного
(бессрочного) пользования, является Государственный
акт, форма которого была утверждена постановлением Со-
вета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. ь 4932. Эта
форма была общей для документов, выдаваемых на право
собственности, пожизненного наследуемого владения и
постоянного (бессрочного) пользования земельным участ-
ком. Обращаясь к праву временного пользования земельным
участком, мы снова переходим от вещных к обязательст-
венным правам. Временное пользование земельным участком
оформляется договором, форма которого была утверждена
постановлением Правительства Российской Федерации от 19
марта 1992 г. ь 177. Право предоставить землю во вре-
менное пользование имеет как собственник, так и земле-
пользователь, землевладелец и арендатор (как юридичес-
кое, так и физическое лицо). Пользователем могут быть
также юридические лица и граждане. Существует некоторая
сложность в определении предельных сроков предоставле-
ния земель во временное пользование - ст. 14 ЗК, опре-
делявшая их ранее, отменена. Этой статьей устанавливал-
ся предельный срок временного пользования - не более 3
лет, а для отгонного животноводства и северного олене-
водства - до 25 лет. Наиболее распространенным видом
временного пользования земельным участком является
пользование служебным земельным наделом на основании
ст. 85-87. В этом случае срок пользования наделом огра-
ничивается (в наиболее общем случае) сроком службы ли-
ца, его использующего.
_________________________________________________________
1. ЗК. Разд. II "Права и обязан-
ности собственников земли, землевладельцев, землеполь-
зователей и арендаторов, защита и гарантия их прав". 2
Постановление Совета Министров РСФСР от 17 сентября
1991 г. ь 493 "Об утверждении форм Государственного ак-
та на право собственности на землю, пожизненного насле-
дуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования
землей".
_________________________________________________________
Как и в постоянное, во временное пользование могут пре-
доставляться земли практически всех категорий.
4.Аренда земельного участка
После права собственности,
безусловно, наиболее распространенной правовой формой
использования земли является аренда. Как известно,
аренда - это один из видов обязательств, и арендные от-
ношения возникают из договора между арендатором и арен-
додателем. Поскольку отношения по поводу аренды земель-
ного имущества подчиняются общим требованиям, которые
предъявляет гражданское законодательство к арендным от-
ношениям, то и основу законодательного регулирования
составляет Гражданский кодекс, а именно практически все
разделы, регулирующие те или иные стороны обязательст-
венных отношений как таковых1. Разумеется, особенности
аренды земельных участков регулируются и действующим
земельным законодательством. ГК определяет объект арен-
ды, понятие арендодателя, устанавливает форму и общие
условия сроков заключения договора, а также основные
условия выполнения договора аренды. Все эти вопросы мы
рассмотрим по порядку в преломлении к особенностям пра-
вового регулирования аренды именно земельных участков.
Прежде всего, что такое ооговор аренды. По договору