мельный участок) в собственность. Договор дарения зе-
мельного участка должен быть оформлен письменно и заре-
гистрирован в государственном органе регистрации сделок
с земельными участками.
Глава 12. Наши права на землю
1.Право собственности на земельный участок
По законо-
дательству Российской Федерации правом собственности на
землю обладают как граждане Российской Федерации, так и
лица без гражданства, иностранцы, а также юридические
лица. Это право гарантировано положением, закрепленным
в новой Конституции Российской Федерации (ст. 36):
граждане и их объединения вправе иметь в частной собс-
твенности землю. После приня
____________________________________________________________
1. ГК. Гл. 32.
____________________________________________________________
тия нового ЗК войдет в действие гл. 17 ГК, регулирующая
земельные отношения, после чего будут решены многие
гражданско-правовые аспекты этого ряда отношений. На
основании ГК право собственности распространяется на
земельный участок как на недвижимое имущество1. Но зем-
ля является ценным природным объектом, она же составля-
ет территорию государства, поэтому в регулирование пра-
ва собственности на землю как недвижимое имущество вме-
шиваются природоохранные, государственные и другие ин-
тересы. Поэтому реализация собственниками своих прав на
земельные участки, с одной стороны, это сфера гражданс-
ко-правовых отношений, с другой стороны, благодаря осо-
бенному положению земли среди других объектов, можно
говорить о специфике правового режима земли как недви-
жимости. Так мы и обратимся к праву собственности на
землю: сначала разберемся в общих положениях права
собственности на землю, затем перейдем к особенностям.
ГК гласит, что собственнику принадлежат права владения,
пользования и распоряжения своим имуществом - это не
отдельные права, а неотъемлемые составляющие права
собственности. Именно эти составляющие права собствен-
ности имеет в виду Конституция Российской Федерации в
ч. 2 ст. 36: "Владение, пользование и распоряжение зем-
лей и другими природными ресурсами осуществляются их
собственниками свободно, если это не наносит ущерба ок-
ружающей среде и не нарушает прав и законных интересов
других лиц". Итак, владение, пользование, распоряжение
составляют правомочия права собственности. Правомочие
владения дает возможность обладать землей на основании
закона: числить ее на балансе, определять земельный
участок как часть своего хозяйства, просто иметь его в
наличии. С правомочием владения тесно связано другое
правомочие - пользование. Пользование дает возможность
извлекать из земли ее полезные свойства. Собственник,
осуществляя правомочие пользования земельным участком,
по ныне действующему ЗК вправе: самостоятельно хозяйс-
твовать на земле, использовать в установленном порядке
для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке обще-
распространенные полезные ископаемые, торф, лесные
угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возво-
дить жилье, культурно-бытовые и иные строения и соору-
жения с соблюдением требований законодательства; распо-
ряжаться собственностью на посевы и посадки сельскохо-
зяйственных культур, полученную продукцию и доходы от
ее реализации; проводить оросительные, осушительные,
культуртехнические работы. Собственно, в правомочии
пользования сейчас наиболее наглядно проявляются осо-
бенности земельного участка как недвижимого имущества.
Дело в том, что собственник
____________________________________________________________
1. ГК. Ст. 130.
____________________________________________________________
действитель-
но может использовать землю так, как посчитает нужным,
но в рамках целевого назначения земельного участка, на-
ходящегося в его владении. То есть, получая землю в ре-
зультате приватизации или покупая ее, необходимо выяс-
нить целевое назначение земли, чтобы цели покупки
участка не противоречили тому, что можно, а что нельзя
делать на этом участке. Например, если вы хотите пост-
роить гостиницу или дом отдыха и присмотрели для этого
участок земли недалеко от дороги или у реки, землю вам
могут предоставить или продать, но при этом скажут, что
строить на ней нельзя, потому что это земли сельскохо-
зяйственного назначения. Правда, на основании Указа
Президента Российской Федерации "О регулировании зе-
мельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос-
сии"1 есть возможность изменить целевое назначение
сельскохозяйственных угодий при продаже земельного
участка. Но это может быть только по решению органа ис-
полнительной власти субъекта Российской Федерации -
республики, области, края. Правомочие пользования зе-
мельным участком имеет еще много важных моментов, о ко-
торых будет сказано ниже. Правомочие распоряжения про-
является в том, что собственник по своему усмотрению
может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в
аренду, заложить земельный участок - короче, на основа-
нии и в порядке, предусмотренном законом, определить
его судьбу. После известного, закрепленного прежней ре-
дакцией Конституции Российской Федерации десятилетнего
запрета продавать земельные участки, находящиеся в
собственности граждан, и принятия новой Конституции
Указом Президента Российской Федерации "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос-
сии"2 собственники земли получили право продавать, пе-
редавать по наследству, дарить, сдавать в залог, арен-
ду, обменивать, а также передавать земельный участок в
качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных
обществ, товариществ, кооперативов, в том числе и с
иностранными инвестициями. Кроме того, собственники зе-
мельных участков могут образовать совместную или общую
долевую собственность путем добровольного объединения
принадлежащих им земельных участков, земельных паев.
Кроме этих законодательных актов распоряжение земельной
собственностью регулируется теперь и ч. I и II ГК. С
принятием нового ЗК вступит в действие и гл. 17 ч. I
ГК, которая будет регулировать основные вопросы земель-
ных отношений, в том числе и распоряжение земельными
участками. О том, что вкладывет в правомочие распоряже-
ния земельным участком законодательство России, более
конкретно пойдет разговор в разделе, специально посвя-
щенном обороту земли. Как уже говорилось, граждане и
юридические лица могут обладать правами на землю инди-
видуально и совместно. В последнем
____________________________________________________________
1. САПП. 1993. ь 44.С. 419.
2. Там же.
____________________________________________________________
случае возникает право общей собственности на землю.
Правом общей собственности на земельный участок наделе-
ны члены крестьянских хозяйств, супруги, если они при-
обрели этот участок во время брака; это право может
возникнуть и в других случаях. Как понимает право общей
собственности законодательство и какие разновидности
этого права бывают? Статья 244 ГК устанавливает следую-
щее понятие права общей собственности: имущество, нахо-
дящееся в собственности двух или нескольких лиц, при-
надлежит им на праве общей собственности. Имущество мо-
жет находиться в общей собственности с определением до-
ли каждого из собственников в праве собственности (до-
левая собственность) или без определения таких долей
(совместная собственность). В равной мере это относится
и к общей земельной собственности. Владение, пользова-
ние и распоряжение земельным участком, находящимся в
общей собственности, осуществляется по соглашению всех
участников права собственности1. Основные положения
права общей собственности на землю регулируются ГК. Зе-
мельное законодательство последнего времени уделило
много внимания регулированию права общей долевой собс-
твенности на землю. Способы приобретения права собс-
твенности различны. Своеобразие приобретения права
собственности на землю заключается в том, что земельный
участок можно получить двумя основными способами. Один
- путем приватизации, когда гражданин: а) получает зем-
лю от государства - из земель запаса, фонда перераспре-
деления и других предусмотренных законом источников
(прежде всего это возможно в случае, когда граждане со-
бираются на полученной земле заниматься сельскохозяйс-
твенным производством); б) выходит из коллективного хо-
зяйства (колхоза и др.) со своей земельной долей. Дру-
гой - гражданско-правовой, когда граждане, юридические
лица покупают, получают в дар или в наследство, обмени-
вают земельный участок - в общем, приобретают право на
землю способами, предусмотренными гражданским законода-
тельством. Между двумя способами есть существенная раз-
ница. Приватизационные способы предусматривают получе-
ние земли в административном порядке, т. е. через орга-
ны исполнительной государственной власти, которые либо
предоставляют эту землю, либо закрепляют за новым собс-
твенником выделенную долю. Гражданско-правовой порядок
предусматривает возможность возникновения права собс-
твенности при переходе земельного участка от одного или
нескольких прежних собственников к другому одному или
нескольким собственникам путем совершения сделки (куп-
ли-продажи, мены и т.п.) или на основании, установлен-
ном гражданским или земельным законодательством, - по-
лучение земли в наследство по закону или по завещанию,
возврат земельной доли при ликвидации юридического ли-
ца. Но есть между этими способами и общее: несмотря
____________________________________________________________