должны быть переданы арендатору -предупредить арендато-
ра о правах третьих лиц на участок.
_________________________________________________________
1. ГК. Ст. 619. 2.ГК. Ст. 617.
_________________________________________________________
Теперь рассмотрим обязанности арендодателя
по договору аренды земель сельскохозяйственного назна-
чения. По договору арендодатель, в частности, обязан1:
- передать арендатору землю в состоянии, соответствую-
щем условиям договора по площади угодий и качеству,
указанным в приложении к договору; - содействовать по
заявкам арендатора выполнению необходимых работ по зем-
леустройству; - в случае смерти арендатора до истечения
срока аренды перезаключить договор аренды с одним из
его наследников при его согласии стать арендатором; - в
соответствии с условиями договора возмещать по истече-
нии срока аренды полностью или частично расходы, поне-
сенные арендатором на освоение земель и улучшение сель-
скохозяйственных угодий. В каких еще случаях ГК предус-
матривает ответственность, кроме тех, что мы перечисли-
ли в связи с правами арендатора? Он (арендодатель) от-
вечает за недостатки сданного в аренду имущества, пол-
ностью или частично препятствующие пользованию им, даже
если во время заключения договора он не знал о недос-
татках2. В то же время арендодатель не отвечает за не-
достатки сданного в аренду имущества, которые были им
оговорены при заключении договора или были заранее из-
вестны арендатору либо должны были быть обнаружены
арендатором во время осмотра имущества при заключении
договора или передаче имущества3. Те условия, которые
мы с вами рассмотрели, не исчерпывают содержания дого-
вора аренды. Есть еще несколько важных условий, о кото-
рых стоит поговорить отдельно. И среди них наиважнейшим
является арендная плата. Внесение арендной платы - одна
из существенных обязанностей арендатора. Основные усло-
вия ее внесения регулируются ст. 614 ГК В соответствии
с этой статьей порядок, условия и сроки внесения аренд-
ной платы определяются по договоренности сторон (т. е.
договором). На основании ГК арендная плата может уста-
навливаться в целом за весь земельный участок или за
каждое угодье в отдельности в виде: - определенных в
твердой сумме платежей, вносимых периодически или еди-
новременно; - установленной доли полученных в результа-
те использования арендованного имущества продукции,
плодов или доходов; - предоставления арендатором опре-
деленных услуг; - передачи арендатором арендодателю
обусловленной договором вещи в собственность или в
аренду;
_________________________________________________________
1. Здесь перечислены обязанности, не потерявшие
силу с изменением гражданского и земельного законода-
тельства. 2. ГК. Ст. 612. 3. Там же.
_________________________________________________________
- возложения на арендатора обусловленных договором зат-
рат на улучшение арендованного имущества. Перечисленны-
ми формами перечень не исчерпывается: на основании за-
кона стороны договора могут устанавливать арендную пла-
ту в виде сочетания приведенных видов оплаты или уста-
новить свою собственную форму. Все эти формы оплаты
вполне приемлемы и при аренде земельного участка. При
определении размера арендной платы за земельный участок
учитываются многие факторы, среди них не последнее мес-
то занимает размер участка, его кадастровая оценка,
расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйс-
твенной деятельности природные объекты, в стоимости мо-
жет быть также учтено направление хозяйственного ис-
пользования участка и др. Законодательством предусмат-
риваются и условия изменения арендной платы: по согла-
шению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не
чаще одного раза год. Предусматривается и возможность
установления минимальных сроков пересмотра арендной
платы или сроков пересмотра для отдельных видов иму-
щества. Оговоримся, что для аренды земельных участков
такая особенная норма пока не принята, значит, действу-
ет общая норма ГК. Арендатор на основании ГК может пот-
ребовать уменьшения размера арендной платы в случаях,
нами уже рассмотренных. Следующее условие связано с пе-
реходом прав по договору аренды. Вскользь мы уже каса-
лись этого вопроса, теперь обратимся к нему несколько
более подробно. Свои права по договору может передать
не только арендодатель, но и арендатор. Право аренды
может перейти к другому лицу не только по воле аренда-
тора, который вправе заложить или внести в качестве до-
ли в уставный капитал юридического лица свое право
аренды. Право аренды может перейти и по закону - нас-
леднику умершего арендатора. Это устанавливает ст. 617.
Она гласит, что в случае смерти гражданина, арендующего
недвижимое имущество, его права и обязанности по дого-
вору аренды переходят наследнику, если законом или до-
говором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе
отказать такому наследнику во вступлении в договор на
оставшийся срок его действия, за исключением случая,
когда заключение договора было обусловлено личными ка-
чествами арендатора. Еще одна важная особенность, кото-
рая может быть установлена в договоре на основании за-
кона, - это выкуп арендованного имущества1. На основа-
нии нормы ГК в законе или договоре аренды может быть
предусмотрено, что арендованное имущество переходит в
собственность арендатора по истечении или до истечения
срока аренды при условии внесения арендатором всей
обусловленной договором выкупной цены.
_________________________________________________________
1. ГК. Ст. 624.
_________________________________________________________
Если условие о выкупе имущества не установлено догово-
ром, оно может быть предусмотрено дополнительным согла-
шением сторон, которые при этом вправе договориться о
зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную це-
ну. Однако та же ст. 624 ГК предусматривает, что зако-
ном может быть установлен запрет выкупа арендованного
имущества. Правда, для земельного имущества такой зап-
рет не предусмотрен.
Глава 13. Плата за землю
1. Кто освобождается от платы за землю?
Использование земли в
Российской Федерации является платным. Это общий прин-
цип. Он закреплен Земельным кодексом (ст. 47) и законо-
дательством о плате за землю. На основании Закона РСФСР
"О плате за землю" от 11 октября 1991 г.1 земельный на-
лог уплачивают все физические и юридические лица, ис-
пользующие землю на праве собственности, пожизненного
наследуемого владения, пользования. Арендаторы уплачи-
вают арендную плату, которая является самостоятельным
видом платежа. Земельным законодательством устанавлива-
ется перечень лиц (юридических и физических) и объек-
тов, которые освобождены от уплаты налога, это: - запо-
ведники, национальные и дендрологические парки, ботани-
ческие сады; - предприятия, а также граждане, занимаю-
щиеся традиционными промыслами в местах проживания и
хозяйственной деятельности малочисленных народов и эт-
нических групп, а также народными художественными про-
мыслами и народными ремеслами в местах их традиционного
бытования. При предоставлении этой льготы следует руко-
водствоваться п. 2 Указа Президента Российской Федера-
ции "О мерах государственной поддержки народных худо-
жественных промыслов" от 7 октября 1994 г. ь 1987, ко-
торым установлено, что: к народным художественным про-
мыслам относятся все виды производства художественных
изделий утилитарного или декоративного назначения, ос-
нованные на преемственности, исторически сложившихся
традициях народного декоративно-прикладного искусства;
к изделиям народных художественных промыслов относятся
изделия признанного художественного достоинства, при
изготовлении которых применяется ручной или механизиро-
ванный творческий труд художников и мастеров, развива-
ются традиции народного искусства, сохраняются стилис-
тические особенности данного промысла; к предприятиям
народных художественных промыс-
_________________________________________________________
1. ВВС. 1991. ь 44. Ст.1424.
_________________________________________________________
лов относятся предприятия, в объеме промышленной про-
дукции которых изделия народных художественных промыс-
лов составляют не менее 50%; - научные организации,
опытные, экспериментальные и учебно-опытные хозяйства
научно-исследовательских учреждений и учебных заведений
сельскохозяйственного и лесохозяйственного профиля, а
также научные учреждения и организации другого профиля
за земельные участки, непосредственно используемые для
научных, научно-экспериментальных, учебных целей и для
испытаний сортов сельскохозяйственных и лесохозяйствен-
ных культур. К указанным выше научным учреждениям и ор-
ганизациям другого профиля независимо от форм собствен-
ности относятся научно-исследовательские институты,
конструкторские организации, проект-но-конструкторские
и проектно-технологические институты, научно-техничес-
кие центры, комплексные научно-исследовательские и про-
ектно-конструкторские (технологические) организации,
которые в соответствии с Указом Президента Российской
Федерации "О некоторых изменениях в налогообложении и
во взаимоотношениях бюджетов различных уровней" от 22
декабря 1993 г. ь 2270 освобождаются от уплаты земель-
ного налога только за землю, используемую для научных и
научно-экспериментальных целей; -учреждения искусства,
кинематографии, образования, здравоохранения, финанси-
руемые за счет средств соответствующих бюджетов либо за
счет средств профсоюзов (за исключением курортных уч-