За наявності заборони правочин щодо відчуження майна, об-тяженого боргом, посвідчується за згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача. В такому випадку нотаріус вимагає від кредитора відповідну довідку (заяву).
При посвідченні правочинів щодо відчуження об'єкта нерухомого майна, серед співвласників якого є неповнолітні діти, їхні батьки (усиновителі) чи опікуни або представляють їхні інтереси (до досягнення 14-річного віку), або дають свою згоду на підписання ними договору (від 15 до 18 років). У будь-якому разі для посвідчення договорів потрібен письмовий дозвіл органу опіки та піклування, на території якого розташований об'єкт нерухомого майна. При цьому до органів опіки належать відповідні відділи і управління, районні державні адміністрації, виконавчі комітети сільських, селищних рад народних депутатів. Відсутність такого дозволу на відчуження нерухомого майна, що розглядається, може бути підставою для визнання правочину недійсним у разі виникнення судового спору.
Якщо органи опіки та піклування при цьому зобов'язують батьків, піклувальників або опікунів внести суму за продане нерухоме майно на банківський рахунок неповнолітньої чи недієздатної особи, нотаріус повинен перевірити виконання цієї вимоги і вказати про це в тексті договору.
Якщо відчужується нерухоме майно, яке є спільним сумісним майном подружжя, укладання правочину нотаріусом можливе лише за наявності письмової згоди другого з подружжя. Ця згода оформлюється або при особистому з'явленні особи до нотаріуса,
159
Нотаріат в Україні
який посвідчує угоду, або подається заявою, в якій справжність підпису засвідчена в установленому порядку. Підпис на заяві про згоду на відчуження нерухомості завіряється у нотаріуса.
По-п'яте, крім правовстановлювального документа на об'єкти нерухомого майна, що розглядаються, нотаріус вимагає довідку-характеристику з БТІ, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, — довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна (передбачено Наказом Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 року № 84/5).
Подання довідки-характеристики є обов'язковим для посвідчення правочинів з відчуження майна, що розглядається. Вона видається конкретній особі (власнику чи співвласнику майна) і містить інформацію про адресу та реєстраційний номер визначеного об'єкта власності, назви юридичних осіб чи ШБ фізичних осіб, що зареєстровані власниками об'єкта нерухомого майна, посилання на документи, які підтверджують їхнє право власності, часткову участь кожного співвласника у спільній власності, а також посиланням на мету, з якою ця особа просила видати документ. Довідка-характеристика також вміщує технічну характеристику нерухомості, зокрема, найменування усіх будівель і споруд, їх літерування, матеріали стін кожної будівлі та споруди, розміри житлової та нежитлової площі, вартість цього об'єкта за даними інвентаризації, в тому числі з урахуванням діючої індексації на процент зношеності. Основні відомості щодо об'єкта нерухомого майна, яке відчужується, нотаріус зазначає в договорі як відомості, що ідентифікують об'єкт.
Довідка-характеристика підписується посадовою особою, яка її склала, керівником БТІ та скріплюється печаткою бюро. Термін дії довідки-характеристики становить три місяці з дня її видачі.
Значення відомостей, що містяться у довідці-характеристиці, полягає у тому, що на їх основі нотаріус визначає, чи немає в цьому об'єкті самовільних переобладнань, прибудов тощо. Так, якщо розміри загальної та житлової площі або перелік господарських будівель і споруд, наведені в довідці-характеристиці, не збігаються з інформацією у правовстановлюючому документі, то на підставі цього можна зробити висновок про самовільне зведення споруди, перебудову.
160
Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів
Якщо власник майна, що розглядається, здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.
Якщо з поданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудоване (або будується) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна.
Не слід плутати довідку-характеристику з технічним паспортом на нерухоме майно, який містить план об'єкта нерухомості, розміри житлових і нежитлових приміщень та інші характеристики. Надання технічного паспорта не є обов'язковим для посвідчення правочинів про відчуження цих об'єктів нерухомого майна.
У разі відчуження всього об'єкта нерухомого майна правовста-новлюючий документ, довідка-характеристика і довідка про відсутність заборони на відчуження нерухомого майна залишаються у провадженні нотаріуса за конкретним договором.
§ 5. Посвідчення договорів про відчуження об'єктів незавершеного будівництва
Якщо до нотаріуса звертаються за посвідченням договору відчуження житлового будинку, будівництво якого не закінчене, то вчинення цієї нотаріальної дії має свої особливості. Так, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо це передбачено договором або законом, право власності на таке майно може виникати з моменту прийняття його до експлуатації.
161
Нотаріат в Україні
Право власності на зазначене майно виникає з моменту державної реєстрації, якщо це передбачено законом.
До завершення будівництва особа вважається власником лише матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Ці матеріали та обладнання можуть бути предметом відчуження за умови надання нотаріусу відповідних правовстанов-лювальних документів.
При посвідченні договорів відчуження недобудованого нерухомого майна нотаріус як правовстановлювальний документ вимагає подання рішення суду, що набрало законної сили, про визнання права власності на недобудоване нерухоме майно.
При посвідченні договорів про відчуження такого майна нотаріус перевіряє ті самі обставини і вимагає ті самі документи, що й при відчуженні житлового будинку, споруди, квартири, дачі, садового будинку, іншого нерухомого майна, завершеного будівництвом, крім витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно чи довідки, виданої відповідними органами місцевого самоврядування у місцевості, де інвентаризація не проведена.
Основними документами в цьому випадку є згода виконкому місцевої ради чи відповідної місцевої державної адміністрації на таке відчуження та довідка органу БТІ, в якій повинні міститись відомості про вартість будівельних робіт і матеріалів та відсоток готовності будівлі.
У тексті договору про відчуження окремо зазначається про те, що всі обов'язки, передбачені договором про будівництво житлового будинку за правом приватної власності переходять до набувача. Примірник договору про будівництво житлового будинку за правом приватної власності використовується як правовста-новлюючий документ; приєднується до примірника договору про відчуження, що видається набувачу.
Нотаріус відмовляє у посвідченні договору відчуження об'єкта незавершеного будівництва, придбаного шляхом приватизації, а також земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт (стаття 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»). При цьому нотаріус роз'яснює сторонам, що договір про відчуження може бути посвідчений після завершення будівництва, введення об'єкта в експлуатацію та отримання в установленому порядку свідоцтва про право власності на цей об'єкт нерухомого майна.
162
Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів
І 6, Посвідчення правочинів щодо відчуження земельних ДІЛЯНОК
Основними нормативними актами, які регулюють земельні відносини в Україні, є Конституція України, Земельний кодекс Укісний від 1 січня 2002 року, Цивільний кодекс України від 16 січня 1.03 року, закони України «Про особисте селянське господарство» еіл 15 травня 2003 року, «Про фермерське господарство» від 19 червня 2003 року, «Проіпотеку» від 5 червня 2003 року», «Про порядок знділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 5 червня 2003 року, укази президента України, зокрема «Про порядок паювання земель, що передані в колективну власність сільськогосподарським підприємствам та :рганізаціям» від 8 серпня 1995 року тощо.